La Française Real Estate Managers Marktkommentar: Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt – Rekord-Investitionsvolumen

Die europäische Konjunktur behauptete sich im ersten Halbjahr 2022 gut und verzeichnete weiteres Wachstum und ist weiter gewachsen, vor allem dank des Dienstleistungssektors und der schrittweisen Aufhebung der Corona-Beschränkungen. Immobilieninvestoren waren mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert, darunter höhere Inflation, steigende langfristige Zinsen und verschärfte Finanzierungsbedingungen. Steigende Zinsen führten automatisch zu einer Kompression der Risikoprämien für Immobilien, die sich jetzt langsam wieder erholen. Dennoch dürften Immobilien, insbesondere erstklassige Objekte, angesichts der Inflationsindexierung der Mieten attraktiv bleiben. Die Knappheit an Baumaterialien und der begrenzte Bestand, insbesondere an nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden, dürften die Spitzenmieten und die Immobilienbewertungen weiterhin stützen. Die Nachfrage konzentriert sich nach wie vor auf zentrale Lagen, und der Leerstand nimmt in den Randgebieten weiter zu.

Alternative Anlageklassen, die nicht mit den Konjunkturzyklen korrelieren, und insbesondere Anlagen im Gesundheitswesen, bieten weiterhin ein relativ wettbewerbsfähiges Risiko-Rendite-Profil sowie Möglichkeiten zur Portfoliodiversifizierung.

Europäischer Immobilien-Investmentmarkt, Rekord-Investitionsvolumen

Das Volumen der gewerblichen Immobilieninvestitionen in Europa erreichte ein Zwölfmonatshoch von 280 Mrd. EUR (Stand: Ende Juni 2022). Allerdings hat sich die Geschäftstätigkeit im zweiten Quartal, insbesondere in Südeuropa, aufgrund steigender Zinsen und verschärfter Finanzierungsbedingungen verlangsamt. Die Anlegernachfrage konzentrierte sich bei ESG- und technischen Merkmalen auf hochwertige Objekte, während die steigenden Sanierungskosten die Nachfrage nach älteren und weniger energieeffizienten Objekten stark belastet haben.

Der Bürosektor verzeichnete Ende Juni 2022 ein rollierendes Zwölfmonats-Investitionsvolumen von 9 % gegenüber Dezember 2021. Die Logistik- und Leichtindustriesektoren schnitten mit einem Rekordinvestitionsvolumen von über 67 Mrd. EUR gut ab. Die Nachfrage nach dieser Anlageklasse wird durch den erwarteten Mietpreisanstieg angesichts des geringen Leerstands und der starken Nutzernachfrage angekurbelt.

Das Investitionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien hat aufgrund höherer Renditen wieder das Vorkrisenniveau erreicht.

Bürorenditen sind dabei, sich anzupassen

Das 2. Quartal 2022 war durch einen raschen Anstieg der langfristigen Zinssätze gekennzeichnet, was technisch zu einer Kompression der Risikoprämie für Immobilien führte. Seitdem haben die Immobilienrenditen begonnen, sich wieder anzupassen. In Frankreich und Deutschland, wo die Renditen am niedrigsten waren, kam es als erstes zu einer schnellen, aber moderaten Korrektur der Renditen. Ende Juni 2022 lagen die Renditen für erstklassige Büroimmobilien in Paris und den wichtigsten deutschen Städten jedoch immer noch unter 3 %. Es wird erwartet, dass der Anstieg der Renditen bei Sekundärimmobilien, insbesondere in Südeuropa, ausgeprägter sein und wahrscheinlich länger anhalten wird.

Entwicklung des Büroflächenumsatzes

Trotz des Gegenwinds setzte der Flächenumsatz* in ganz Europa seinen positiven Trend fort und stieg im Jahresvergleich um 46 % (Stand: Ende Juni 2022) und übertraf damit den Zehnjahresdurchschnitt um 3 %. Alle großen europäischen Städte verzeichneten im Zwölfmonatszeitraum ein positives Wachstum des Flächenumsatzes, mit Ausnahme von Amsterdam, wo ein leichter Nachfragerückgang zu verzeichnen war (-3 %). In Dublin, London und Lille hat sich der Flächenumsatz in den letzten zwölf Monaten mehr als verdoppelt (Stand: Ende Juni 2022).

Das kurzfristige Büroangebot in europäischen Großstädten ist im vergangenen Jahr stabil geblieben, wenn auch auf einem relativ hohen Niveau. Allerdings dürften die rasch steigenden Bau- und Finanzierungskosten das künftige Angebot begrenzen und mittelfristig zu einem Rückgang der Leerstände beitragen.

Vorsicht vor Mietpreistrends, Teilmärkte verhalten sich unterschiedlich

Die Corona-Krise und die die zunehmende Arbeit im Homeoffice haben die Dynamik auf dem Immobilienmarkt verändert. Früher führte ein allgemeiner Anstieg der Leerstände zu einem allgemeinen Rückgang der Mietpreise Heute ist es wichtig zu erkennen, dass sich Teilmärkte unterschiedlich verhalten können und dass die Zentralität ein entscheidender Faktor für den Mietwert ist. 

Investitionsanreize für Sekundärimmobilien erreichen auf allen Märkten weiterhin neue Rekorde. Die Nachfrage konzentriert sich mehr und mehr auf zentral gelegene, serviceorientierte und energieeffiziente Objekte. Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien wird durch die steigenden Energiekosten weiter angeheizt.

Das geringe Angebot in Deutschland hat die Mietpreise hier weiter in die Höhe getrieben. Ende Juni 2022 lagen die Spitzenmieten in Berlin bei 510 €/m²/Jahr, in München bei 522 €/m²/Jahr und in Frankfurt bei 546 €/m²/Jahr. Das entspricht einem Anstieg zwischen 3 % und 10 % gegenüber dem Vorjahr. London verzeichnet den stärksten Anstieg im Jahresvergleich (+13 %) mit einem Mietwert von 1.626 €/m²/Jahr für die besten Objekte Ende Juni 2022.

Quelle: CBRE, MBE, La Française REM Research

* Flächenumsatz in den 12 wichtigsten europäischen Städten: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid