Das Transaktionsvolumen für Wohneigentum beziffert die geschätzte Summe aller gezahlten Preise für Eigentumswohnungen (ETW) und Einfamilienhäuser (EFH). Bemessungsgrundlage sind die Anzahl der Transaktionen und die dabei realisierten Verkaufspreise. Für die Berechnungen hat FPRE die Anzahl der Verkäufe aus Daten des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) sowie verschiedenen Marktberichten (Gutachterausschüsse, vdpResearch, GEWOS) ermittelt. Diese wurden um eigene Datenbestände ergänzt und bis auf Gemeindeebene abgeleitet.
Die Bepreisung der Transaktionen wurde auf der Grundlage von hedonischen Modellen durchgeführt. Diese erlauben es, räumlich differenzierte Eigenschaften von Bestands- und Neubauten zu berücksichtigen.
Zusätzlich zu den Eigenschaften der Transaktionsobjekte (Anzahl Zimmer, Fläche, Ausbaustandard etc.), werden auch deren Makro- und Mikrolage einbezogen, was eine fundierte Punktschätzung und die Ermittlung von Transaktionsvolumina auf Gemeindeebene ermöglicht.
Die drei bevölkerungsreichsten Bundesländer machen laut FPRE fast 60 Prozent des ermittelten Transaktionsvolumens aus. Knapp ein Viertel entfällt mit 35 Mrd. Euro auf das Bundesland Bayern. Nordrhein-Westfalen folgt mit knapp 30 Mrd. Euro, Baden-Württemberg mit rund 25 Mrd. Euro.
Bei der Anzahl der Transaktionen liegt das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen mit knapp über 100.000 Verkäufen in Front. Bayern und Baden-Württemberg folgen mit rund 94.000 bzw. 86.000 Transaktionen.
Mit Blick auf das Transaktionsvolumen erzielten bestehende Einfamilienhäuser mit knapp 78 Mrd. Euro das höchste Ergebnis, gefolgt von bestehenden Eigentumswohnungen mit knapp 50 Mrd. Euro. Insgesamt entfallen damit rund 80 Prozent des Transaktionsvolumens auf Bestandsbauten. Neu erstellte Einfamilienhäuser erzielten Transaktionsvolumina von rund neun, neue Eigentumswohnungen von knapp 22 Mrd. Euro.
Bei der Anzahl der Transaktionen entfallen bundesweit ca. 85 Prozent auf Bestandsimmobilien. Insgesamt wechselten jeweils rund 230.000 bestehende Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen den Eigentümer. 2019 waren es jeweils knapp 225.000 Objekte. Neubauten stehen für rund 15 Prozent der Verkaufsfälle, wobei FPRE rund 21.000 Verkaufsfälle für neu erstellte Einfamilienhäuser und 58.000 für neu erstellte Eigentumswohnungen ermittelt.
In Berlin ging das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr sowohl bei Alt- als auch bei Neubauten um jeweils über 10 Prozent zurück. Umgekehrt stiegen die Transaktionsvolumina für neue und bestehende Einfamilienhäuser um jeweils ca. 30 Prozent. Hier dürften sich die politisch bedingten Unsicherheiten rund um die Mietpreisbremse ausgewirkt haben.
Bei einer Eigentumsquote von knapp 50 Prozent entspricht die durchschnittliche Marktliquidität, gemessen anhand des Anteils der Transaktionen an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, ca. 2.5%.
Insgesamt spiegelt der Gesamtmarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen das Bild auf dem gewerblichen Wohninvestment-Markt wider. Letzterer berücksichtigt im Unterschied zur Vollerhebung den Verkauf von Wohnungspaketen mit mindestens 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie den Handel von Unternehmensanteilen. Danach wurden 2020 mit einem Transaktionsvolumen von knapp 22 Milliarden Euro und rund 165.000 Einheiten im fünften Jahr in Folge Zuwächse verzeichnet. Gegenüber 2019 lag der Zuwachs nach Auskunft führender Maklerhäuser bei neun Prozent.
Dr. Stefan Fahrländer, CEO Fahrländer Partner AG: "Wie bei der institutionellen Nachfrage ist auch bei privaten Investoren unverkennbar, dass Anlagen in Wohneigentum vom anhaltenden Niedrigzinsumfeld profitieren. Die Pandemie hat die Suche nach sicheren Anlagen zusätzlich forciert. Die Diskussionen rund um das Home-Office haben die steigende Nachfrage nach Wohnflächen besonders im attraktiven Umland der Metropolen ebenfalls unterstützt. Vieles spricht dafür, dass auch mit Blick auf das laufende Jahr mit einer anhaltend hohen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, einem knappen Angebot und damit weiter anziehenden Kaufpreisen in vielen Teilen Deutschlands zu rechnen ist."
Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) ist ein privates, unabhängiges Beratungs- und Forschungsunternehmen mit Hauptsitz in Zürich und Niederlassungen in Frankfurt am Main und Bern.
Mit seinem interdisziplinären Team bearbeitet FPRE Themen der räumlichen Entwicklung, mit speziellem Fokus auf die ökonomische und demographische Dynamik des genutzten bzw. nutzbaren Raums. Seit der Gründung im Jahr 2006 bilden Forschung, Produktentwicklung und maßgeschneiderte Analysen für Kunden die Schwerpunkte der Tätigkeit. Dabei stehen Immobilien oftmals im Zentrum der Betrachtungen.
Zur Sicherstellung der Nähe zur Forschung nimmt FPRE an wissenschaftlichen Kongressen teil, publiziert und lehrt in der beruflichen Praxis sowie im Hochschulbereich.
Mit dem Immobilien Bewertungs- und Analysesystem IMBAS unterhält FPRE eine der großen immobilienökonomischen Applikationen für Deutschland, die Schweiz und das Fürstentum Liechtenstein.
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