Immobilienmärkte: Preisblase ade, hallo Einbruch?

Die deutsche (haushaltsbezogene) Eigentumsquote ist im letzten Jahrzehnt gestiegen und liegt nun knapp unter 50 Prozent (auch wenn sie damit immer noch zu den niedrigsten in Europa zählt). Auf dem Immobilienmarkt führte die eben geschilderte, in immer mehr Regionen steigende Wohnraumnachfrage bei gleichzeitig (zu) niedriger Neubauauslastung und verknapptem Angebot an Bestandsimmobilien zu Preisblasen auf dem Markt bzw. es herrschte (zumindest aus Sicht der Makler- und Immobilienwirtschaft) eine regelrechte Goldgräberstimmung.

Die hohen Angebotspreise schienen lange kein Problem – da die historische Nullzinsphase im Grunde mehr als zehn Jahre lang die Hürden für Baufinanzierungen niedrigschwellig anlegte und die potenziellen Immobilienerwerber in der Regel die regional vorhandenen Angebote überstiegen. Für gewerbliche Investoren wiederum machten die steigenden Mieten auf den Märkten mit verknapptem Angebot die Investitionen in Mietobjekte attraktiv.

Noch Anfang 2022 hielten die Notenbanken den Leitzins bekanntlich nahe an der Nullmarke. Doch schon bald wurde der Leitzins schrittweise angehoben, um der Inflation entgegenzusteuern. Die Zinsen haben mittlerweile die 4-Prozehntmarke überschritten. Infolgedessen geht die Nachfrage auf dem Neubau- und Bestandsimmobilienmarkt stark zurück. Zwar ist die Immobilienbranche mittlerweile hektisch dabei, die Angebotspreise für Immobilien marktgerecht nach untern anzupassen (noch 2022 waren ja die Immobilienpreise unterm Strich weiter angestiegen.

Aktuell findet laut Auskunft verschiedener Immobilienfinanzierer ein deutlicher Rückgang – bzw. ein drastisches Platzen von lokalen Preisblasen – in Gebieten statt, die zuvor selbst bei sanierungsbedürftigen Objekten mit teilweise unrealistischen Preisen übersät waren. Diese – manche sagen: überfällige – Marktpreiskorrekturen versuchen notgedrungen auf die allgemeine Teuerung zu reagieren, die vielen Haushalten, die vielleicht noch vor einem Jahr das Abenteuer einer Immobilienfinanzierung ohne Weiteres eingegangen wären, derzeit davon Anstand halten lässt.

Doch nutzt der Preisrückgang wenig angesichts der gestiegenen monatlichen Hypothekzahlungen, mit denen potenzielle Eigentumserwerber mittlerweile kalkulieren müssen. Denn die Preise fallen immer noch nicht schnell genug, um die Folgen der stark gestiegenen Zinsen auszugleichen: Die Zinssätze für ein zehnjähriges Darlehen liegen Mitte des Jahres 2023 knapp bei unter 4 Prozent. Zusammen mit den limitierenden Auswirkungen der Inflation auf die Möglichkeiten der meisten Verbraucherhaushalte, Vermögen anzusparen, erschwert das den Zugang zum Immobilienmarkt beträchtlich.

Schließlich war auch die Kreditvergabepraxis in den letzten Jahren des Immobilienbooms für deutsche Verhältnisse etwas laxer geworden. Doch seit dem Ende der Null-Leitzinsphase erwarten die Banken wieder ganz traditionell (und gerade die konservativ rechnenden regionalen Kreissparkassen, Volksbanken und Postbank-Filialen dominieren den Markt als Kreditgeber), dass Immobilienerwerber oder Bauherren mindestens 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital mitbringen, bevor ein Kredit überhaupt infrage kommt. Es verwundert daher kaum, dass laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) selbst die einkommensstärkste Gruppe der Haushalte nur 47 Prozent der angebotenen Einfamilienhäuser in Deutschland finanzieren könnte (ein Rückgang von 15 Prozent zum Vorjahr).

Doch selbst, wenn die Grundbedingungen für eine Finanzierung gestemmt werden könnte, müssen viele angesichts der unkalkulierbaren Folgekosten passen: Die Baupreise sind derzeit besonders hoch – rechnet man also mit anfallenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Haus bei Einzug, lassen sich die finanziellen Belastungen mittlerweile kaum im Voraus kalkulieren. Dazu kommen die bevorstehenden Verschärfungen der energetischen Anforderungen an Gebäude: Objekte in schlechtem energetischen Zustand – und 74 Prozent des deutschen Wohngebäudebestands erfüllen laut Schätzungen der dena nur Energieklasse D und schlechter – sind auf dem Immobilienmarkt vom Schnäppchen zum Ladenhüter geworden, da Kaufinteressen vor den mitunter kaum seriös abschätzbaren Investitionskosten in Heizung und Gebäudedämmung zurückscheuen. Marktbeobachter rechnen daher mit einem rapide steigenden Wertverlust im deutschen Immobilienbestand.

Kurzum: Damit Immobilien für Haushalte wieder so erschwinglich werden können wie im vergangenen Jahrzehnt, müssten die Preise erst einmal um 20 bis 30 Prozent fallen, rechnete empirica-Immobilienexperte Reiner Braun jüngst im Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“ vor. Da ein derartiger Preisverfall aktuell kaum im Sinne der überwiegend privaten Verkäufer von Gebrauchtimmobilien wäre und auf dem Neubaumarkt mit seinen extrem hohen Bau- und Baugrundstückspreisen ohnehin derzeit kaum möglich ist, ist es bis dahin wohl noch ein ziemlich weiter Weg.

Etwas besser als auf dem Wohnungsmarkt sieht es immerhin bei Gewerbeimmobilien aus. Hier ist zwar die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen laut Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ebenfalls schwach, doch das Neugeschäft mit Krediten für Gewerbeimmobilien hat sich Anfang des Jahres 2023 erholt: Insgesamt wurde im ersten Quartal ein Umsatzplus der Verbandsmitglieder von 3,2 Prozent zum Vorquartal erzielt.