Zinsfestschreibung für die Immobilienfinanzierung läuft aus. Was ist jetzt zu beachten

Allerdings muss der Kreditnehmer bei der Wahl der Laufzeit der Zinsfestschreibung auch die zukünftige Entwicklung der Zinsen berücksichtigen. Aber wer hat schon vorhergesehen, dass die Zinsen so schnell und so hoch steigen würden. Und wer weiß, wie lange es mit Zinssteigerungen weiter geht.

Gerade diese Fragen sind für Immobilienbesitzer:innen wichtig, deren Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten Zeit bzw. der nächsten Jahre ausläuft. Dieses Thema ist so wichtig, dass sogar die BaFin eine Informationsseite zum Thema Verbraucherschutz „Immobilienkredit: Risiko Anschlussfinanzierung?“ ins Netz gestellt hat (Link).

Auswirkungen steigender Zinsen auf bestehende Immobilienfinanzierungen

Steigende Zinsen haben Auswirkungen auf Immobilienbesitzer und Kreditnehmer. Wenn die Zinsfestschreibung der bestehenden Immobilienfinanzierung ausläuft und die allgemeinen Marktzinsen so wie in letzter Zeit gestiegen sind, ist mit steigenden monatlichen Kreditraten zu rechnen. Hier sollte frühzeitig geprüft werden, wie hoch die künftige Belastung ausfallen kann, ob diese tragbar ist und welche Möglichkeiten es schon jetzt gibt, um die künftige Finanzierung tragbar zu gestalten.

Steigende Zinsen für Immobilienfinanzierung: Der Knackpunkt ist die höhere Belastung

Natürlich bedeuten höhere Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung, dass die Gesamtbelastung aus der Immobilienfinanzierung (über die gesamte Laufzeit) höher ausfällt als ursprünglich geplant. Von daher wird vereinzelt empfohlen, schon jetzt Sondertilgung zu leisten, um die künftige Zinslast zu senken.

In vielen Fällen wird diese nachträgliche Verschlechterung der ursprünglichen Kalkulation (Was kostet mich mein Haus insgesamt?)  durch die höheren Zinsen aber nicht das eigentliche Problem darstellen. Vielmehr geht es um die künftige höhere monatliche Belastung. Die Inflation frisst so schon am verfügbaren Einkommen, kann da auch noch eine höhere monatliche Belastung aus der Immobilienfinanzierung getragen werden?

Wie ändert sich die monatliche Kreditrate, wenn nach Auslauf der Zinsfestschreibung der Zins steigt?

Wenn die Zinsfestschreibung für einen Kredit abläuft und der Zinssatz steigt, ändert sich in der Regel nicht nur der Zinsaufwand, sondern auch die Tilgungsrate für den Kredit.

Die Tilgungsrate bezieht sich auf den Teil des Kredits, der jeden Monat zurückgezahlt wird. In der Regel besteht die monatliche Kreditrate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Während der Zinsfestschreibung bleibt der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum konstant, in der Regel für ein paar Jahre. Wenn die Zinsfestschreibung endet und der Zinssatz steigt, steigt auch der Zinsanteil der monatlichen Rate.

Wenn der Zinsanteil der monatlichen Rate steigt, muss die Tilgungsrate entsprechend angepasst werden, um sicherzustellen, dass der Kredit innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt wird. Dies gilt auf jeden Fall, wenn im Darlehensvertrag eine konkrete Gesamtkreditlaufzeit vereinbart wurde.

Wenn die Tilgungsrate mit Zustimmung der Bank nicht angepasst wird, wird sich die Laufzeit des Kredits verlängern, was zu höheren Gesamtkosten für den Kreditnehmer führen kann. Unter Umständen kann sich die Laufzeit bis in das Rentenalter verlängern. Beachten Sie aber, dass die Bank nicht gezwungen ist eine Zustimmung zur Verlängerung der Kreditlaufzeit zu geben.

Eine deutlich höhere monatliche Rate kann den/die Kreditnehmer:in möglicherweise vor gravierende finanzielle Schwierigkeiten stellen. Wenn der/die Kreditnehmer:in nicht in der Lage ist, die höheren monatlichen Raten zu zahlen, kann dies dazu führen, dass er/sie den Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und es zu einer Zwangsvollstreckung oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt.

Um welchen Betrag kann die Belastung aus der Immobilienfinanzierung steigen?

Wie hoch die künftige Mehrbelastung aus der Immobilienfinanzierung nach Auslauf der Zinsfestschreibung ausfallen wird, hängt davon ab, wie hoch der aktuelle Zins ist. Der aktuelle Zins einer bestehenden Finanzierung hängt wiederum davon ab, wann dieser Zins vereinbart wurde, wie hoch der ursprüngliche Eigenkapitaleinsatz war und welcher Tilgungssatz vereinbart wurde.

Generell kann man das Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen, deren ursprüngliche Zinsvereinbarung in den letzten 10 Jahren begann, als historisch niedrig bezeichnen. (siehe hierzu auch die verschiedene Grafiken und Erläuterungen im zuerst veröffentlichten Text auf FINANZEN-NEWS-ANDERS : Was passiert, wenn die Zinsfestschreibung für die Immobilienfinanzierung ausläuft?)

Was können Sie schon jetzt tun, um die negativen Folgen steigender Zinsen für Ihre Finanzierung zu reduzieren?

De BAFin nennt hierzu in ihrem Beitrag oben genannten Beitrag zum Verbraucherschutz

• Zinswirksam tilgen
• Forward-Darlehen prüfen

Zinswirksam tilgen können Sie während der Zinsfestschreibung, wenn in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart ist, dass Sie Sondertilgungen leisten können. Ansonsten müssen Sie mit der Tilgung bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung warten. Aber was bringt die „zinswirksame“ Tilgung?

Durch die zusätzliche Tilgung kann sich die Relation von Beleihungswert und Beleihungsauslauf verbessern. Dies kann dann dazu führen, dass der Folgezins etwas niedriger ausfällt. Nun, zu argumentieren, dass ja auf jeden Fall durch die Inflation der Wert (Beleihungswert) der Immobilie steigt und sich dadurch und gegebenenfalls durch die Sondertilgung ein besserer Beleihungswert ergibt, kann in die Irre führen. Die BaFin führt dazu aus, dass die durch den vergangenen Immobilienboom gestiegenen Preise sich in der Regel nicht im Beleihungswert widerspiegeln. Auf der anderen Seite aber starke Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt sich sehr schnell in einem sinkenden Beleihungswert widerspiegeln.

Ein kleiner Exkurs zu dem Thema, was bei sehr starken Preiskorrekturen sonst noch geschehen könnte: Schubladengesetz kann Immobilienerwerb dann erschweren, wenn die Kapitalschutzfunktion der Immobilie notwendig wird

Wie hoch ist überhaupt der Effekt eines besseren Beleihungsauslaufs?

Anhand aktueller Zinskonditionen haben wir hier den Vorteil ermittelt der sich aufgrund eines verringerten Beleihungsauslauf ergeben kann. Je nach gewählter Zinsfestschreibung und Reduktion des Beleihungsauslaufs durch Sondertilgungen, kann sich eine Reduktion des Zinssatzes zwischen 0,21% bis 0,50% ergeben.

Mehr Zahlen und eine kurze Berechnung finden Sie wiederum in unserem zuerst veröffentlichen Beitrag: Link

Ein Forwarddarlehen als Mittel gegen steigende Zinsen nach Auslauf der Zinsfestschreibung?

Ein Forwarddarlehen ist ein Kredit, bei dem der Kreditnehmer bereits vor Ablauf der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens einen neuen Kreditvertrag abschließt. Ein Forwarddarlehen kann aber auch im Rahmen eines bestehenden Kreditvertrages vereinbart werden. Das Forwarddarlehen tritt erst in Kraft, wenn die Zinsbindung des aktuellen Darlehens abgelaufen ist. Der Kreditnehmer sichert sich damit das derzeitige Zinsniveau und schützt sich gegen steigende Zinsen.

Es ist jedoch zu beachten, dass ein Forwarddarlehen in der Regel teurer ist als ein herkömmliches Darlehen, da der Kreditnehmer eine Zinsprämie zahlen muss, um sich das niedrigere Zinsniveau zu sichern.

Ob sich ein Forwarddarlehen lohnt hängt wesentlich von der weiteren Zinsentwicklung ab. Ist der gewählte Zeitraum bis zum Beginn des Forwarddarlehens relativ kurz, so scheint sich dies eindeutiger zu lohnen, als wenn der Zeitraum bis zum Beginn des Forwarddarlehens (und damit der Zeitraum bis zum Auslauf der Zinsfestschreibung) lang ist. Wichtig ist es also die künftige Zinsentwicklung abzuschätzen.

Indikatoren für die künftige Zinsentwicklung

Die künftige Zinsentwicklung ist von vielen Faktoren abhängig und schwer vorherzusagen. Es gibt jedoch einige Indikatoren, die eine Tendenz in eine bestimmte Richtung anzeigen können. Hier sind einige Beispiele:

Inflation: Eine hohe Inflation kann zu höheren Zinsen führen, da die Zentralbanken versuchen, die Inflation durch Erhöhung der Zinsen zu bekämpfen.

Konjunktur: Eine starke Konjunktur und eine hohe Beschäftigung können zu höheren Zinsen führen, da die Nachfrage nach Krediten steigt und das Risiko von Inflation steigt.

Geldpolitik: Die Zentralbanken haben direkte Kontrolle über die kurzfristigen Zinsen und können diese erhöhen oder senken, um ihre geldpolitischen Ziele zu erreichen.

Politische Ereignisse: Politische Ereignisse, wie beispielsweise Wahlen, können zu Unsicherheit führen und die Zinsen beeinflussen.

Internationale Entwicklung: Internationale Ereignisse wie die Entwicklung der US-amerikanischen Wirtschaft oder die Entwicklung der Wirtschaft in China können ebenfalls einen Einfluss auf die Zinsen haben.

Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass die künftige Zinsentwicklung nicht vorhersehbar ist und sich nicht nur an diesen Indikatoren orientieren sollte. Eine professionelle Beratung durch einen Finanzexperten kann dabei helfen, die beste Entscheidung für die individuelle Situation zu treffen. FORAIM bietet Ihnen das Know-how.

Die erste Maßnahme um vor den Folgen steigender Zinsen nach Auslauf der Zinsfestschreibung geschützt zu sein: Bestandsaufnahme und umfassende Finanzplanung

Eine umfassende Finanzplanung vor Auslauf der Zinsfestschreibung einer Immobilienfinanzierung ist notwendig, da sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers maßgeblich ändern kann. Wenn die Zinsfestschreibung ausläuft, kann sich der Zinssatz erhöhen und die monatliche Belastung steigen. Dies kann zu einer erheblichen finanziellen Belastung für den Kreditnehmer führen.

Eine umfassende Finanzplanung vor Auslauf der Zinsfestschreibung hilft dabei, die zukünftigen finanziellen Belastungen realistisch zu erfassen und entsprechende Vorsorge zu treffen. Dabei sollten verschiedene Szenarien durchgespielt werden, um abzuschätzen, wie sich eine Zinserhöhung auf die monatliche Belastung auswirkt. Eine Finanzplanung kann auch helfen, die optimale Anschlussfinanzierung zu finden, um die finanzielle Belastung zu minimieren.

Außerdem kann eine umfassende Finanzplanung vor Auslauf der Zinsfestschreibung helfen, den aktuellen finanziellen Spielraum zu ermitteln und gegebenenfalls Sondertilgungen zu leisten, um die Restschuld zu reduzieren und somit die zukünftige Belastung zu senken. Auch eine Umschuldung kann eine Option sein, um von einem niedrigeren Zinssatz zu profitieren.

Zusammenfassend ist eine umfassende Finanzplanung vor Auslauf der Zinsfestschreibung einer Immobilienfinanzierung notwendig, um die finanziellen Risiken realistisch einschätzen und entsprechend Vorsorge treffen zu können. Eine professionelle Beratung durch einen Finanzexperten kann dabei helfen, die beste Lösung für die individuelle Situation zu finden.

Finanzplanung mit FORAIM

Eine professionelle Finanzplanung basierend auf einer Bestandsaufnahme kann zwischen 2.000 € bis 6.000 € kosten. Für dieses Geld erhalten Sie dann eine Ausarbeitung mit bis zu 50 Seiten und vielen Balkendiagrammen. Wir halten dies für zu teuer und zu unübersichtlich.

Unsere Bestandsaufnahme und Finanzplanung kostet je nach Aufwand üblicherweise zwischen 750 € bis 1.500 €. Die genaue Höhe unseres Honorars können wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch mitteilen. Unsere Finanzplanung zielt genau auf Ihre vorgegebenen Ziele ab und stellt die Entwicklung des verfügbaren Einkommens von heute bis zum 100. Lebensjahr für jedes einzelne Jahr dar. Dabei wird auch die Entwicklung von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten berücksichtigt. Ebenfalls werden Steuerzahlung und Abgaben an Sozialversicherungsträger berücksichtigt. Bei Eheleuten ist es auch wichtig, die Änderung der Finanzsituation im Falle des Todes eines des Ehepartners zu ermitteln. Basierend auf unserer Übersicht können wir dann konkrete Maßnahmen empfehlen. Weiterhin ist unsere Finanzplanung so aufgebaut, dass sie jedes Jahr sehr leicht und in der Regel ohne wesentliche Kosten angepasst werden kann.

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