Immobilien: Diese Rolle spielt Energieeffizienz beim Wohnungskauf

• Viele Angebote mit hoher Energieeffizienz in ost- und süddeutschen Bundesländern
• Frankfurt am Main und Hamburg mit höchsten Aufschlägen für Effizienz unter den Big 7
• Mehrpreis für Gebäude mit Sanierungspflicht bis 2033 in Rostock und Heidelberg

Gestiegene Energiepreise rücken die energetische Effizienz beim Kauf einer Eigentumswohnung stärker in den Fokus. Zudem sind EU-Gesetze zu Mindeststandards für die Energieeffizienz von Wohngebäuden in Bearbeitung. Es zeichnet sich ab, dass ab 2033 alle Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse D ausweisen müssen. Immobilien mit Energieeffizienzklasse E, F, G oder H müssen somit bald energetisch saniert werden. Dies alles sollten Interessent*innen bei der Auswahl einer Wohnung einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2023 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen den untersuchten Kategorien von Energieeffizienz. In etwa jeder dritten der 2022 unter Angabe der Energieeffizienzklasse angebotenen Eigentumswohnungen besteht laut Richtlinienentwurf keine Sanierungspflicht bis 2033. Allerdings zahlen Käufer*innen zumeist einen Aufpreis für diesen energieeffizienten Wohnraum.

Der Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit einer künftigen Sanierungsverpflichtung (Energieeffizienzklasse zwischen E und H) ist in Deutschland nicht gleich verteilt. In 72 Regionen sind nach EU-Plänen drei von vier angebotenen Wohnungen bis 2033 von der Sanierungspflicht betroffen. Unter diese Gebiete mit oft älterem Gebäudebestand fallen 13 Großstädte, zehn Mittelstädte sowie 49 Landkreise. Den geringsten Anteil an angebotenen Wohnungen mit hohem energetischem Standard hat mit 7,3 Prozent die kreisfreie Stadt Pirmasens. Danach folgen die Landkreise Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen), Rhein-Hunsrück-Kreis (Rheinland-Pfalz), Vogelsbergkreis (Hessen) und Stendal (Sachsen-Anhalt). Unter den Großstädten sind etwa Wuppertal und Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen) sowie Heilbronn (Baden-Württemberg) betroffen.

In 51 Regionen ist der Anteil an Eigentumswohnungen mit nicht sanierungspflichtigen Effizienzklassen am Angebot dagegen hoch: Hier haben zwischen 40 und 50 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen einen relativ hohen energetischen Standard. Geografisch liegen diese energetisch effizienten Angebote vor allem in ostdeutschen Bundesländern und im süddeutschen Raum.

Hier werden anteilig besonders viele energieeffiziente Wohnungen angeboten

In vier Mittelstädten und fünf Landkreisen ist das energieeffiziente Angebot noch größer, hier weist mindestens jede zweite Wohnung die Effizienzklasse D oder höher aus. Im Landkreis Ebersberg in Bayern liegt die Quote mit 49,7 Prozent nur knapp darunter. Die Top-10-Regionen mit nicht sanierungsbedürftigen Energieeffizienzklassen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Unter anderem liegt das an dem hohen Bestand an inzwischen energetisch hervorragend sanierten Plattenbauten in vielen Städten im Osten sowie einem höheren Anteil an neueren Gebäuden. Ganz oben auf der Liste steht die Stadt Suhl in Thüringen, in der 2022 mehr als 60 Prozent der angebotenen Wohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D auswiesen. Über 50 Prozent liegt auch der Anteil in der Stadt Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt), Gera (Thüringen) und dem Landkreis Roth (Bayern). Ein Blick auf die deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen zeigt, dass die Spitzenreiter mit dem höchsten Anteil an energieeffizienten Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern und Bayern liegen. In Rostock haben 46,9 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine Energieeffizienzklasse von D oder besser, in Erlangen noch 46,2 Prozent. In den Top 10 der Großstädte finden sich aber auch Orte in anderen Bundesländern wie Rheinland-Pfalz, Hessen oder Niedersachsen.

„Die Vorteile energieeffizienter Gebäude liegen auf der Hand – Eigentümer*innen sparen Heizkosten, müssen in naher Zukunft nicht mehr zwingend sanieren und können mit einem anhaltend hohen Wert ihrer Immobilie rechnen. Der Postbank Wohnatlas gibt einen Überblick über Regionen, in denen Interessierte aus einem vergleichsweise großen Angebot von Eigentumswohnungen mit hohem energetischen Standard wählen können“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Wichtig ist gerade hier ein Blick auf alle Details – auch diejenigen, die nicht sofort sichtbar sind. Käufer*innen sollten Sachverständige oder Gutachter*innen hinzuziehen, um vorhandene Mängel mit einpreisen zu können.“

Preisaufschläge für Energieeffizienz in den größten sieben Metropolen

Durchschnittlich jede dritte angebotene Eigentumswohnung (33,6 Prozent) in den sieben größten Metropolen Deutschlands, den sogenannten Big 7, weist eine nicht sanierungspflichtige Effizienzklasse aus. Den größten Anteil von Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin, den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart. Doch obwohl die Schwabenmetropole im Schnitt verhältnismäßig wenige energieeffiziente Eigentumswohnungen bereithält, fällt der Preisaufschlag für diese nicht sanierungspflichtigen Immobilien mit gerade einmal durchschnittlich 645 Euro pro Quadratmeter am geringsten unter den sieben größten Städten aus.

In Frankfurt am Main beträgt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht bis 2033 dagegen durchschnittlich beachtliche 1.510 Euro. In der Mainmetropole kostete eine Wohnung mit dem schlechteren Energiestandard der Energieeffizienzklassen E, F, G oder H durchschnittlich 6.124 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen mit höherem Energiestandard der Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D dagegen 7.633 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt zahlen Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Big 7 immer einen Aufschlag für einen besseren energetischen Standard. Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne Sanierungspflicht bis 2033 besteht in Hamburg. In der Hansestadt zahlen Immobilienkäufer*innen durchschnittlich 1.392 Euro mehr für laut Gesetzesentwurf bis 2033 nicht sanierungspflichtige Eigentumswohnungen. Dicht gefolgt von München mit einem Mehrpreis von 1.385 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.

Die von den HWWI-Expert*innen berechnete Höhe der durchschnittlichen Mehrkosten hilft Kaufinteressierten, die Wahl zwischen einer energieeffizienteren Wohnung und einer Eigentumswohnung mit Verpflichtung zur energetischen Sanierung bis 2033 zu treffen. „Wie viel Geld im konkreten Fall in die Sanierung fließen muss, ist sehr unterschiedlich. Dabei spielen unter anderem der genaue Sanierungsbedarf und die Anzahl der Wohneinheiten eine Rolle, denn energetische Sanierung ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Dämmung des Daches kostet in einem 4-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem 20-Parteien-Gebäude, kann in letzterem Fall aber auf mehr Schultern verteilt werden. Die Höhe der bestehenden Rücklagen ist ebenso zu beachten, wie die konkrete Ausstattung mit alten Heizungen oder ob es ausreicht, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen. Es ist dringend anzuraten, Expert*innen zu Rate zu ziehen“, sagt Beermann.

Das kostet Energieeffizienz jenseits der großen Metropolen

In insgesamt 66 Regionen werden Aufschläge von mehr als 800 Euro je Quadratmeter aufgerufen, für Wohnungen, die bis 2033 nicht verpflichtend energetisch saniert werden müssen. Darunter fallen 28 Regionen mit mehr als 1.000 Euro Mehrpreis. Neben vier Metropolen aus den genannten Big 7 fallen darunter auch die Großstädte Bremerhaven, Offenbach am Main, Oldenburg, Erlangen und Trier. Beispielsweise werden in der rheinland-pfälzischen Stadt Trier im Schnitt 4.167 Euro pro Quadratmeter für eine nicht sanierungspflichtige Eigentumswohnung verlangt, 1.005 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. In Bremerhaven beträgt der Aufpreis 1.129 Euro und ist damit höher als in der Hauptstadt Berlin. Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressent*innen, die auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise – vor allem im Norden und Süden Deutschlands. Den höchsten Aufpreis von 2.349 Euro zahlen Käufer*innen im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Ein höherer Aufschlag als in Frankfurt am Main wird im niedersächsischen Landkreis Wesermarsch sowie im bayerischen Landkreis Garmisch-Partenkirchen für Wohnungen mit mindestens Energieeffizienzklasse D fällig. Im bayerischen Landkreis Starnberg liegt der Aufschlag mit knapp 1.500 Euro über dem von Hamburg und München. In den Top 10 der höchsten Aufpreise befinden sich zusätzlich der nah an Berlin gelegene Landkreis Potsdam-Mittelmark (Brandenburg) und die Ferienregion Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern).

In 157 Regionen beträgt der Preisaufschlag für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro je Quadratmeter, in 109 Regionen sogar weniger als 400 Euro. Viele davon liegen in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Sachsen sowie im südöstlichen Niedersachsen und nördlichen Teilen Brandenburgs. Nur 23 Euro mehr pro Quadratmeter müssen Käufer*innen in der Stadt Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt) für mehr Energieeffizienz investieren, im Landkreis Havelland (Brandenburg) sind es 27 Euro, in der Stadt Leipzig 43 Euro und im Landkreis Nordsachsen (Sachsen) 44 Euro. Auch die von Altbauten geprägten ostdeutschen Städte Potsdam, Gera und Dresden gehören zu den Regionen mit vergleichsweise günstigen energieeffizienten Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (819 Euro), die niedrigsten in Sachsen (123 Euro).

Wo Energieeffizienz weniger kostet

In zwölf Regionen kosten Eigentumswohnungen mit Effizienzklassen D und besser im Durchschnitt weniger als Wohnungen, für die voraussichtlich eine Sanierungspflicht besteht. Das liegt vor allem an der Lage. In vielen Altstädten gibt es kaum Neubauten und die energieeffizienten Gebäude stehen in weniger attraktiven Außenbezirken. Die größte Preisdifferenz weist die kreisfreie Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Effizienzklassen schlechter als D zahlen Käufer*innen im Schnitt 792,13 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. Fast genauso groß ist der Aufpreis im angrenzenden Landkreis Rostock. In Heidelberg werden nicht energieeffiziente Wohnungen mit einem Preisplus von 327 Euro je qm angeboten.

„In einigen Fällen kann sich der Aufpreis für Eigentumswohnungen in weniger energieeffizienten Gebäuden lohnen, wenn die Lage der Immobilie dies rechtfertigt. Haben Käufer*innen die energetische Sanierung bereits eingeplant, kann die Traumwohnung in zentraler Altstadtlage die entscheidenden Vorteile bringen und ihren Wert auch künftig halten oder sogar steigern. Eine besonders energieeffiziente Wohnung weiter außerhalb oder in weniger ansprechenden Neubauvierteln wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt“, erläutert Beermann. „Pauschale Aussagen sind schwer zu treffen. Interessent*innen sollten Lage, Ausstattung und andere individuelle Merkmale prüfen sowie diese mit den persönlichen Anforderungen und dem Budget abgleichen.“

Angaben zur Berechnung der Energieeffizienz

Untersucht wurden deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.

Einteilung der Bauten in Deutschland nach Enenergieverbrauch

Am 14. März 2023 wurde der Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung im ordentlichen Gesetzgebungsverfahren) vom Europäischen Parlaments angenommen. Nach den Beratungen mit den Mitgliedsländern soll die finale Ausgestaltung im Sommer 23 im sogenannten Trilog-Verfahren erfolgen. Die Richtlinie legt europaweit energetische Mindestanforderungen für Wohngebäude fest. Den Mitgliedsstaaten obliegt die jeweilige Umsetzung. In Deutschland wird diese im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen.

Keine energetische Sanierungspflicht bis 2033 laut Entwurf zur Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie*

• Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40).
• Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Liter-Haus, KfW-Effizienzhaus 55).
• Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (Niedrigenergiehaus sowie die meisten Neubauten)
• Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Effizienzhaus 100).
• Energieeffizienzklasse D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² Energieverbrauch (gut sanierte Bestandsbauten)

Energetische Sanierungspflicht laut Entwurf EU-Verordnung, bis 2030 müssen Wohngebäude mindestens die Energieklasse E erreichen. Ab 2033 gilt Energieeffizienzklasse D als energetischer Mindeststandard für Wohngebäude. 

• Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m²
• Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m²
• Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m²
• Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² für ältere, nicht sanierte oder sehr schlecht gedämmte Häuser

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den sechsten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung im Zusammenhang mit den Energieeffizienzklassen in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.