Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland – Region Baden-Württemberg“

Die Kernergebnisse der Deutschland-Studie:

• 74 Prozent der Menschen in Deutschland wollen eine eigene Immobilie
• Mit Eigentumsquote von unter 50 Prozent ist Deutschland weiter europäisches Schlusslicht beim Immobilieneigentum
• Immobilienpreise sind trotz Energiekrise, Inflation und steigenden Zinsen weitgehend stabil
• Verunsicherter Markt braucht mehr Planbarkeit, z.B. durch verlässliche Förderpolitik oder Freibeträge für Immobilienersterwerb

Die Kernergebnisse der Regionalstudie für Baden-Württemberg:

• Die m²-Preise sind im Vergleich zu 2005 in 44 Regionen um 115 Prozent gestiegen
• Das Umland der Ballungsräume erfährt eine starke Zuwanderung der 30- bis unter 50-Jährigen, während es Jüngere in die Städte zieht. Städte sind zudem das Ziel vieler Pendler
• 108 m² Wohnfläche erhielt man im Schnitt für 388.000 €
• 591 € je m² mussten 2022 im Schnitt für Wohneigentum investiert werden

Allgemeine Situation in Deutschland

„Der Wohnimmobilienmarkt ist durch den Ukraine-Krieg, die Energiekrise, Inflation, steigende Baukosten und Zinsen noch komplexer geworden, als er es ohnehin schon war. Doch gerade in diesen Zeiten zeigt sich: Der Wunsch nach der Sicherheit einer eigenen Immobilie ist ungebrochen groß: 74 Prozent der Menschen in Deutschland möchten in einer eigenen Immobilie leben. Die Eigentumsquote stagniert allerdings schon seit Jahrzehnten bei unter 50 Prozent und liegt damit im europäischen Vergleich auf dem letzten Platz. Diese unrühmliche „rote Laterne“ beim Wohneigentum ist nicht nur das Ergebnis aktueller Krisen, sondern auch hausgemacht“, erklärt Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken e.V., anlässlich der Veröffentlichung der 2023er Ausgabe der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“.

Die auch im internationalen Vergleich völlig überdimensionierten und regional unterschiedlichen Bauvorschriften, die horrenden Kaufnebenkosten – beispielsweise getrieben durch die Grunderwerbssteuer – und die Verknappung von Bauland stellen nach Auffassung des Sparda-Verbandes wesentliche Gründe für die zu hohen Baukosten dar. „Wir müssen wieder einfacher, innovativer und damit auch günstiger bauen“, so Rentsch weiter. Zudem dürfe die Wohnimmobilienkreditvergabe nicht zusätzlich verknappt werden. Die noch vor dem Anstieg der Zinsen von der BaFin angeordneten Risikopuffer für die Kreditvergabe der Banken müssen nach Auffassung der Sparda-Banken dringend auf den Prüfstand.

Die Mangellage werde außerdem durch die aktuellen politischen Diskussionen weiter verschärft. „Es ist in dieser Situation nicht hilfreich, wenn die Verunsicherungen im Markt gerade für den Kauf im Bestand durch Debatten um Heizungsverbote oder unklare Fördertatbestände bis hin zur plötzlichen Beendigung von Förderprogrammen verstärkt werden. Kaufinteressenten und Projektträger brauchen Planbarkeit.“ Es gäbe eine ganze Reihe von Maßnahmen, mit denen echte Anreize zur Schaffung von Wohneigentum gesetzt werden könnten, unter anderem eine transparente und zielgerichtete Förderpolitik oder Freibeträge für den Ersterwerb einer selbstbewohnten Immobilie. Denn es könne nur Entlastung am angespannten Wohnungsmarkt geben, wenn insgesamt wieder mehr gebaut, mehr Bürgern zum Wohnungseigentum verholfen und so wiederum Mietraum frei werde. „Ohne ein konzeptionelles Rahmenwerk können die politisch formulierten Wohnungsbauziele jedenfalls nicht erreicht werden. Es ist Aufgabe der Politik, jetzt die richtigen Weichen zum Umsteuern zu stellen und die Trendwende im Wohnimmobilienmarkt zu schaffen. Die Sparda-Banken stehen bereit, Ihre Kunden und Mitglieder umfassend beim Immobilienerwerb zu unterstützen“, so Rentsch abschließend.

Situation in Baden-Württemberg

Zusätzlich zur deutschlandweiten Betrachtung der Wohnsituation hat die Sparda-Bank Baden-Württemberg eG auch eine regionale Auswertung in Auftrag gegeben. Der Regionalstudie zufolge müssen in Baden-Württemberg für ein Eigenheim durchschnittlich 3.591 € je m² investiert werden. Damit liegt der Preis für eine eigene Immobilie pro m² um fast 350 € höher als im Bundesdurchschnitt. Die teuerste Region ist mit einem Preis von 5.249 € je m² die Landeshauptstadt Stuttgart. In Freiburg sind die Kaufpreise fast genauso hoch – hier zahlt man einen Quadratmeterpreis in Höhe von 5.183 €. Auch in den vier direkt an Stuttgart angrenzenden Landkreisen zahlt man über 3.900 € je m². Im Vergleich zu Deutschland überdurchschnittlich teuer ist neben dem direkten auch das etwas weiter gefasste Umfeld von Stuttgart. Dazu kommen das Umland weiterer Städte (insbesondere Freiburg im Breisgau) und die Regionen am Bodensee. Dagegen zahlt man in der günstigsten Region des Geschäftsbereichs, dem Neckar-Odenwald-Kreis, für einen Quadratmeter Wohneigentum nur 2.098 € und damit weniger als die Hälfte des Preises der Landeshauptstadt. In 19 der 44 Regionen des Geschäftsbereichs kann man Eigentum für einen Quadratmeterpreis erwerben, der unter dem deutschen Durchschnitt liegt.

Situation in Stuttgart und Region

In Stuttgart liegt der Kaufpreis für einen Quadratmeter Wohneigentum durchschnittlich bei 5.249 €. Im direkten Umland kann man im Vergleich dazu 19 Prozent, also durchschnittlich fast 1.000 € pro Quadratmeter, sparen. Allerdings sind im direkten Umland von Stuttgart die Preise seit 2017 im Durchschnitt stärker gewachsen als in der

Stadt selbst. Während die Landeshauptstadt eine Preissteigerung von 44 Prozent erfuhr, waren es im direkten Umland durchschnittlich 49 Prozent. Im Rems-Murr-Kreis zogen die Preise mit 52,2 Prozent am stärksten an. Der Landkreis Böblingen erfuhr mit 45,8 Prozent nur etwas mehr Steigerung als in Stuttgart. Zwei Drittel der Einpendler nach Stuttgart kommen aus dem direkten Umland der Landeshauptstadt. Die meisten Beschäftigten (53.985) pendeln aus dem Landkreis Ludwigsburg.

Entwicklung der Immobilienpreise im Land seit 2005

Die Preise in Baden-Württemberg sind seit 2005 durchschnittlich um 114,5 Prozent gestiegen. Dabei haben durchweg alle Regionen eine Preissteigerung erfahren. Allerdings bewegte sich die Preissteigerung im Land leicht unter dem Niveau des Bundesdurchschnitts von 129,2 Prozent. Zudem sind in den Städten seit 2005 stärkere Preissteigerungen zu beobachten als in den Landkreisen. In sechs Städten sind die Preise um mehr als 150 Prozent gestiegen. Die neun Regionen mit den dynamischsten Preisentwicklungen sind ausschließlich Städte (Stuttgart, Freiburg, Ulm, Heilbronn, Mannheim, Karlsruhe, Pforzheim, Heidelberg und Baden-Baden). Am schwächsten stiegen die Preise im Neckar-Odenwald-Kreis (68,2 Prozent) und im Zollernalbkreis (72,8 Prozent).

Erschwinglichkeit

Die Kosten für eine Immobilie betragen im bundesdeutschen Schnitt 388.000 €. Das entspricht 7,8 Jahreshaushaltseinkommen (netto). Immobilien, deren Kaufpreis dem durchschnittlichen Investitionsvolumen entspricht, gelten als erschwinglich. In Deutschland ist für 388.000 € eine durchschnittliche Wohnfläche von 119 m² erhältlich.

Um die Wohnfläche von 119 m² zu erwerben, muss man in Baden-Württemberg mit 7,6 Jahreshaushaltseinkommen etwas weniger als im deutschen Durchschnitt ausgeben. Das liegt auch an einer hohen Kaufkraft im Land. Zwar ist der absolute Quadratmeterpreis in Stuttgart am höchsten, beim relativen Preis liegt jedoch Freiburg im Geschäftsbereich ganz vorne: 14,4 Jahreshaushaltseinkommen müssen hier für 119 m² durchschnittlich gezahlt werden. Für die Investitionssumme von 388.000 € sind im Geschäftsbereich durchschnittlich 108 m² Wohnfläche erhältlich. In Stuttgart kann man für die Investitionssumme im Durchschnitt lediglich 74 m² erwerben, im Neckar-Odenwald-Kreis sind es 185 m².

Prognostizierte Entwicklung

In Ballungsräumen besteht weiterhin hoher Neubaubedarf durch starken Zuzug. Sie strahlen eine hohe Attraktivität aus und versprechen attraktive Arbeitsplätze. Gerade die Entwicklung des Umlands der großen Ballungszentren wird zunehmend von

Ausstrahleffekten bestimmt. Das zeigt sich insbesondere im Großraum Stuttgart. Die höchste regionale Leistungsfähigkeit weist der Landkreis Biberach auf. Darauf folgen der Rhein-Neckar-Kreis und der Landkreis Böblingen. Die beste Zukunftsfähigkeit wird in Heidelberg erreicht. Doch auch Stuttgart liegt nur unwesentlich dahinter. Beide Städte gehören auch zu den Top-Regionen in Deutschland. Die Zukunftsampel prognostiziert für Stuttgart und Heidelberg die beste Entwicklung. Darauf folgt der an Stuttgart angrenzende Landkreis Böblingen.

Über die Studie

Zum insgesamt fünften Mal legt der Verband der Sparda-Banken e.V. die „Studie „Wohnen in Deutschland“ vor, eine der größten repräsentativen Studien in Deutschland. In Zusammenarbeit mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW), der IW Consult sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach erfolgt seit 2017 unter anderem eine umfassende Betrachtung der Preisentwicklungen am Wohnimmobilienmarkt, der Erschwinglichkeit von Immobilien sowie Pendlerbewegungen. Auch Auswirkungen von gesamtwirtschaftlichen und politischen Entwicklungen werden hierbei mit einbezogen. Diese und viele weiteren spannenden Erkenntnisse sowie ein interaktives Tool zu den Preisentwicklungen und Zukunftschancen Ihrer Region finden Sie in der neuen Sparda-Wohnstudie 2023 unter www.sparda-wohnen2023.de

Einen tieferen Einblick in die Regionalstudie Baden-Württemberg erhalten Sie hier:

Sparda-Wohnstudie BW