RICS: Stimmung am Immobilienmarkt verschlechtert sich weltweit weiter / Deutschland ist Schlusslicht in Europa

• RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q4 2022
• Globaler Hauptindex fällt von -11 auf -15
• Bild bleibt gemischt: Einzelne Märkte in den Regionen APAC und Naher Osten weisen solideren Trend auf
• Mietertrend im Allgemeinen solider als Investorenstimmung
• Europa: Höhere Zinsen beeinträchtigen Investitionsnachfrage, Kapitalwerterwartungen rutschen tiefer in negativen Bereich
• 91 % sehen deutschen Markt in einer Abschwungphase 
• Deutschland: Investorenstimmung zum dritten Mal in Folge negativer als Mieterstimmung
• Deutscher Gesamtindex sinkt von -28 auf -33
• Allein Mietaussichten für dieses Jahr bei Büro- und Industrieimmobilien in Deutschland steigen

Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das vierte Quartal 2022* zeigen, dass sich die Stimmung am Immobilienmarkt weiter verschlechtert. So rutschte der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI)** von -11 im dritten Quartal auf aktuell -15 ab. Grund dafür sind die weiter steigenden Zinsen und das herausfordernde makroökonomische Umfeld. Zum Vergleich: Zu Anfang der Pandemie (Q2 2020) rutschte der CPSI auf -37 und während der Finanzkrise (Q4 2008) wurde sogar ein Wert von -48 registriert.

Wie auch schon im dritten Quartal 2022 haben sich auf regionaler Ebene die CPSI-Kennzahlen für die Region Mittlerer Osten und Afrika mit +8 kaum verändert. Besonders Saudi-Arabien weist mit aktuell +31 eine stabile Entwicklung auf (Q3: +33). Auch die Ergebnisse für Nigeria (+25) und die Vereinigten Arabischen Emirate (+24) liegen solide im positiven Bereich. In der Region Amerika hingegen fiel der CPSI von -4 auf -9. Dieser leicht negative Wert ist auf die Ergebnisse in den USA zurückzuführen, wo der Stimmungsindikator nun bei -13 liegt (Q3: -6).

Sowohl in Europa als auch in der Region APAC erreichte der CPSI im vierten Quartal einen Wert von -21. In Europa lag dieser im dritten Quartal 2022 noch bei -13, während er sich für APAC kaum verändert hat (Q3: -20). In Europa verzeichnen alle großen Märkte negative Ergebnisse beim Stimmungsindikator und sind im Durchschnitt zum vorherigen Ergebnis gefallen. So erreichte Deutschland einen CPSI-Wert von -33 (Q3: -28) und bildet damit das Schlusslicht in Europa. Die Niederlande und Großbritannien liegen aktuell bei -23 (Q3: -23 bzw. -16), die Schweiz bei -21 (Q3: -24), Spanien bei -19 (Q3: -5), Frankreich bei -17 (Q3: -9) und Italien bei -9 (Q3: -4). In der Region APAC gibt es nach wie vor eine deutliche

Divergenz zwischen den einzelnen Märkten in der Region zu China, das trotz der Aufhebung der Corona-Beschränkungen gegen Ende des Erhebungszeitraums immer noch einen CPSI von -44 (Q3: -40) verzeichnet. Im Gegensatz dazu liegen Singapur (+26) und Indien (+24) weiterhin im positiven Bereich und Australien (-7) sowie Japan (-5) nur geringfügig im negativen Bereich.

Mietertrend im Allgemeinen solider als Investorenstimmung

Bei den jüngsten Ergebnissen ist der im Durchschnitt weniger negative Trend bei der Mieter- als bei der Investorenstimmung bemerkenswert. Diese Divergenz ist besonders in Europa sowie Nord- und Südamerika ausgeprägt, wo sich trotz der Rezessionsängste der Arbeitsmarkt solide zeigt und die Arbeitslosigkeit einen historischen Tiefstand aufweist. Ob sich dieser Trend fortsetzen kann, ist ungewiss, da offen ist, wie die jeweiligen Notenbanken auf die Inflation reagieren werden. Der stärkere Druck auf den Investmentmarkt in den beiden Regionen spiegelt sich in den Antworten der Teilnehmer zum Thema Preise wider. Sowohl in Amerika als auch in Europa bewerten etwa drei Fünftel der Befragten ihren lokalen Markt weiterhin als teuer. In Deutschland und Frankreich liegt der Anteil bei 81 bzw. 77 %, in den USA bei 64 %. Im Gegensatz dazu liegen die Ergebnisse in den Regionen APAC und MEA bei weniger als der Hälfte. 

Abschwächung der Nachfrage vor allem bei Büros und im Einzelhandel

Die weltweiten Ergebnisse zur Mieternachfrage (Occupier Sentiment Index, OSI***) zeigen, dass die Bereitschaft, Flächen zu belegen, zum dritten Mal in Folge zurückgegangen ist, von -10 auf jetzt -13. Die vergleichbare Kennzahl für die Investitionsnachfrage (Investment Sentiment Index, ISI****) verzeichnet dreimal in Folge negative Ergebnisse und liegt derzeit bei -18 (Q3: -12). Die aktuellen Zahlen belegen einen zunehmenden Druck sowohl auf Büro- als auch auf Einzelhandelsflächen, während Industrieimmobilien einen solideren Trend aufweisen. Dieses Bild spiegelt sich weitgehend auch auf regionaler Ebene wider. Ausnahme dabei in Europa sind beispielsweise Deutschland, Spanien und die Niederlande, in denen die Investmentnachfrage nach Industrieimmobilien zurückging. So fiel in Deutschland der Nettosaldo von -30 % auf -41 %, in Spanien auf -24 % und in den Niederlanden auf -22 %. 

Europa: Höhere Zinsen beeinträchtigen Investitionsnachfrage, Kapitalwerterwartungen rutschen tiefer in negativen Bereich

Die europaweiten Ergebnisse der RICS-Umfrage belegen ein sich weiterhin verschlechterndes Marktumfeld. Besonders die höheren Zinsen beinträchtigen die Investitionsnachfrage und die Kapitalwerterwartungen. Demnach erwarten die Umfrageteilnehmer in den meisten europäischen Ländern, dass die Kapitalwerte in den nächsten 12 Monaten zurückgehen werden. 

Investitionsklima sinkt tiefer in negativen Bereich

Auf gesamteuropäischer Ebene fiel der ISI-Wert auf -28, nachdem er im dritten Quartal -18 erreicht hatte. Damit ist dies das dritte Quartal in Folge, in dem sich der Indikator für das Investitionsklima abschwächte. Auf Länderebene verzeichnet die überwiegende Mehrheit im vierten Quartal einen negativen ISI-Wert. Das gilt besonders für die Stimmung auf dem Investmentmarkt in Deutschland (-42, vorher -35), Schweden (-38), den Niederlanden (-36) und Polen (-35). Demgegenüber weisen Griechenland, Zypern, Kroatien und Rumänien gegen den allgemeinen Negativtrend leicht positive ISI-Zahlen auf. Die Befragten gehen zudem weiterhin von einer Verschärfung der Kreditbedingungen europaweit aus. Hier verzeichnete der Nettosaldo im vierten Quartal mit -82 % den schwächsten Wert, der jemals seit der Erhebung 2013 für diesen Indikator gemessen wurde. Parallel zu dieser Verschlechterung der Kreditkonditionen ging auch die Investitionsnachfrage auf den Nettosaldo von -39 % auf gesamteuropäischer Ebene im vierten Quartal zurück (Q3: -20 %). Darüber hinaus verzeichneten alle drei Sektoren (Büro, Industrie und Einzelhandel) einen Rückgang der Investorenanfragen.

Aussichten für Kapitalwerte verschlechtern sich zunehmend

Vor diesem Hintergrund rutschten die Kapitalwerterwartungen in den negativen Bereich. Ein Nettosaldo von -37 % der Befragten in Europa insgesamt geht nun von einem Rückgang der Kapitalwerte in den kommenden 12 Monate aus (Q3: -25 %). Der Großteil der europäischen Märkte weist folgend negative Zwölfmonatserwartungen für die Kapitalwerte auf. Auch hier zeigt sich Deutschland mit einem Nettosaldo von -60 % besonders pessimistisch, es folgen Schweden, die Niederlande, Dänemark, Polen und Großbritannien. Im Gegensatz dazu werden für einige wenige Märkte Wertzuwächse erwartet. Besonders in Zypern rechnet man mit einem Wertzuwachs in diesem Jahr.

Gewerbeimmobilienmarkt fast europaweit in Abschwungphase

In ganz Europa sind 78 % der Befragten der Meinung, dass sich der Gewerbeimmobilienmarkt in einer Abschwungphase befindet (Q3: 70 %). In Schweden, Deutschland (91 %, Q3: 87 %), Österreich, Ungarn, der Tschechischen Republik, den Niederlande und Großbritannien geben mehr als 80 % der Umfrageteilnehmer an, dass sich ihr lokaler Markt in einem Abschwung befindet. Zudem liegt dieser Anteil in 17 der 21 untersuchten europäischen Länder bei 50 % oder mehr. Auf der anderen Seite gibt in Griechenland und Zypern der größte Anteil der Befragten an, dass sich der Markt derzeit in einer expansiven Phase befindet. 

Auch Kennzahlen des Vermietungsmarktes in Europa sind negativ, aber etwas positiver als auf Investitionsseite

Der Index der Nutzerstimmung (OSI) sank europaweit auf -14 (Q3: -9). Dennoch ist dieser Wert weit von den Tiefstständen entfernt, die während der Pandemie registriert wurde, in der der OSI im zweiten Quartal 2020 auf -44 fiel. Auf Länderebene liegt der OSI-Wert in Belgien, Schweden und Deutschland (-25) signifikant unter dem regionalen Durchschnitt.

Unterschiedliche Mietaussichten in verschiedenen Sektoren

Die aktuellen Daten für Europa zeigen, dass die Gesamtnachfrage der Mieter rückläufig ist, während das Angebot an Mietflächen zunimmt. Es wird erwartet, dass diese Dynamik einen Abwärtsdruck auf die Mieten ausüben wird, auch wenn die Aussichten in den Sektoren sehr unterschiedlich sind. Demnach wird erwartet, dass sich der Abwärtstrend bei den Mieten in den Bereichen erstklassige und sekundäre Einzelhandelsimmobilien sowie sekundäre Büroimmobilien in diesem Jahr fortsetzen wird. Die Mietaussichten für sekundäre

Industrieimmobilien sowie für Hotels sind fast unverändert. Angeführt wird die Entwicklung positiverer Mieterwartungen von erstklassigen Industrieflächen, Datenzentren, Mehrfamilienhäusern, Studentenwohnheimen, Altenpflegeeinrichtungen und erstklassigen Büroimmobilien, bei denen die Mieten in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich steigen werden. Auf Landesebene sind die Befragten in Zypern am zuversichtlichsten bei den Mietaussichten für dieses Jahr. Am schwächeren Ende des Spektrums zeigt Deutschland die zurückhaltenste Einschätzung für das Mietwachstum. 

Deutschland: Investorenstimmung zum dritten Mal in Folge negativer als Mieterstimmung 

Der Commercial Property Sentiment Index für Deutschland fällt im vierten Quartal von -28 auf -33. Bereits im Vorquartal gaben 87 % der Befragten an, dass der Zyklus in einer Abschwungphase sei, jetzt sind es satte 91 %. Die Investorenstimmung fällt im vierten Quartal weiter auf einen Wert von -42 (Q3: -35) und befindet sich somit zum dritten Mal in Folge im negativen Bereich. Sie liegt zudem zum dritten Mal seit Q2 2014 unter dem Wert der Mieterstimmung, der weiterhin abfällt und einen Wert von -25 verzeichnet (Q3: -21).

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen sinkt weiter und erreicht ein Nettosaldo von -66 % (Q3: -50 %). Bei Büroimmobilien sinkt der Nettosaldo stark und verzeichnet einen Wert von -70 % (Q3: -54 %). Auch bei Industrieimmobilien geht der Wert von -30 % auf -41 % zurück. Der bislang schon niedrige Wert von Einzelhandelsimmobilien fällt nochmals deutlich von -65 % auf -86 %. Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (71 %) und sehr teuer (10 %) bewertet (Q3: 64 % bzw. 20 %). Der Rückgang des Anteils der Befragten, die den Markt als sehr teuer einschätzen lässt auf Preisrückgänge schließen. Dies korrespondiert mit der Zunahme derer, die auf dem Markt faire Preise feststellen. Hier stieg der Anteil von 13 % auf 18 %. 

Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate über alle Assetklassen hinweg sinken nochmals deutlich von -50 % auf -60 %. Den größten Rückgang verzeichnen Büroimmobilien. Hier fällt der Nettosaldo von -48 % auf -62 %. Die Aussichten bei den Kapitalwerten von Industrie- und Einzelhandelsimmobilien sanken weniger stark. Hier fielen die Werte von -28 % auf -37 % bzw. von -73 % auf -80 %.

Im Gegensatz dazu zeigt sich bei der Einschätzung der Befragten zu den Mieten in diesem Jahr in Deutschland eine positive Entwicklung. Demnach stiegen die Mieterwartungen von -17 % auf -8 % über alle Assetklassen hinweg. Büroimmobilien verzeichnen eine Erholung von -9 % auf +7 % und drehen damit wieder ins Positive. Bei Industrieimmobilien steigt der Wert von +19 % auf +30 %. Allein bei Einzelhandelsimmobilien fallen die Mietaussichten von -59 % auf -63 %. 

Seit dem ersten Quartal 2022 nehmen die deutschen Teilnehmer eine negative Veränderung bei den Kreditkonditionen wahr. Dieser Wert ist in der aktuellen Umfrage leicht gestiegen. Der Nettosaldo erreichte im vierten Quartal demnach einen Wert von -88 % (Q3: -91%). Die aber dennoch weiterhin negativen Konditionen für Kredite spiegeln sich in den Zahlen für den Beginn von Projektentwicklungen wider. Hier sank der Nettosaldo von -58 % auf aktuell -68 % über alle Assetklassen hinweg. Im Bürobereich ging der Saldo von -57 % auf -72 % zurück, bei Industrieimmobilien wird ein aktueller Wert von -56 % (Q3: -48 %) verzeichnet.

Fazit: Kein guter Abschluss in Q4 2022 – Zeit für ein Reset in 2023

Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Die Transformation ist in vollem Gang. Ausgelöst von geopolitischen Rahmenbedingungen und makroökonomischem Umfeld hält der Stillstand weiter an. Investoren halten sich zurück und Mieter wägen ab. Kapitalwerterwartungen sinken, auch wenn die Spitzenmieten weiterhin attraktiv sind. Büro und Einzelhandel leiden unter den schwachen Vermietungstrends. Es fehlen ausreichende Impulse oder auch ein massiver Ruck, der die Abwartenden zum Handeln anregt. Es wird Zeit, die vielen Bekenntnisse hin zu einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft in die Tat umzusetzen und neue Realitäten zu akzeptieren. Nur dann werden sich neue Wachstumsfelder eröffnen und den negativen Trend zum Beginn dieses neuen Jahres brechen.” 

Hier der Link zur Aufzeichnung der gestrigen Pressekonferenz:
https://us02web.zoom.us/rec/share/rYpaAvjrwtvSr0oqcPfz54eigLonsLWCTXoSREtW2RrBIr4POEcgPUngpDqQu1JC.2I318UEwqAF0vAPI
Kenncode: 48C?0!9f

* Die Befragung fand vom 7. Dezember 2022 bis 13. Januar 2023 statt, 2.511 Unternehmen haben daran teilgenommen.

** Der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) ist ein ungewichteter Durchschnitt aus OSI und ISI (s.u.). Die regionalen Indikatoren werden anhand der von LaSalle Investment Management bereitgestellten Schätzungen des Bestands an Gewerbeimmobilien gewichtet und jährlich angepasst.

*** Der RICS Occupier Sentiment Index (OSI) wird aus dem ungewichteten Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen gebildet, die sich auf den Nutzermarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Nutzernachfrage, Höhe der Anreize und Mieterwartungen. 

**** Der RICS Investment Sentiment Index (ISI) wird als ungewichteter Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen berechnet, die sich auf den Investitionsmarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Investitionsanfragen, Kapitalwerterwartungen und das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien.