Difu empfiehlt Anwendung neuer städtebaurechtlicher Instrumente zur Schaffung von Bauland

Die Zahl der Wohnungssuchenden in den Ballungsräumen steigt weiter. Auch wenn die Befriedigung des steigenden Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum nicht allein und vorrangig im Neubau liegt, wird es ohne eine massive Steigerung des Wohnungsneubaus nicht gehen. Gleichzeitig sind zuletzt die Fertigstellungszahlen im Neubau gesunken. Steigende Baukosten und Kreditzinsen sowie Lieferengpässe bei einigen Baustoffen sind Gründe hierfür. Es liegt aber auch daran, dass die Schaffung von Baurechten mitunter auf Probleme stößt.

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz wurden im Sommer 2021 die Handlungsspielräume der Gemeinden verbessert. Nun gilt es, die Kommunen in die Lage zu versetzen, den erweiterten Instrumentenkasten einzusetzen, um die zur Verfügung stehenden neuen Möglichkeiten zu nutzen. Dies ist nicht trivial, denn für die Einarbeitung in das neue Recht fehlt den Kommunen in der Praxis angesichts des enormen Handlungsdrucks häufig die Zeit. „Es reicht nicht, den Städten und Gemeinden immer neue Instrumente für die Baulandschaffung an die Hand zu geben. Man muss sie auch befähigen, diese anzuwenden. Hierzu leisten wir mit der praxisorientierten Handreichung einen wichtigen Beitrag“, so Prof. Dr. Arno Bunzel, Leiter des Forschungsbereichs Stadtentwicklung, Recht und Soziales am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu).

Um Kommunen bei dieser wichtigen Aufgabe zu unterstützen, hat das Difu eine Handreichung erarbeitet, die anhand konkreter Praxisbeispiele Hilfe bei der Anwendung der neuen Gestaltungsoptionen für die Baulandschaffung gibt. Dadurch wird für die Kommunen der Einstieg in die neu hinzugekommenen städtebaurechtlichen Gestaltungsoptionen erleichtert. Ermöglicht wurde die Realisierung der Praxishilfe durch eine Förderung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR).

Die Handreichung nimmt zwei wichtige Kernbereiche in den Blick: Erleichterungen bei Bebauungsplänen zur Schaffung von Wohnraum sowie die Mobilisierung und Aktivierung von Baurechten.

Im ersten Handlungsbereich geht es vor allem um den neuen sektoralen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2d BauGB, der in der Handreichung anhand von drei Anwendungsfällen erläutert wird. Mit diesem Instrument kann insbesondere erreicht werden, dass ein Teil preisgebundener Mietwohnungen auch dort errichtet wird, wo dies bislang nicht möglich war. Des Weiteren widmet sich das Difu auch den beiden neuen Gebietskategorien in der Baunutzungsverordnung „Urbanes Gebiet“ und „Dörfliches Wohngebiet“. Diese Gebietstypen eröffnen für Kommunen neue bzw. erweiterte Möglichkeiten, Wohnungsbau bei teilweise urbaner oder dörflicher Nutzung zu realisieren. Vor allem das „Urbane Gebiet“ bietet für wachsenden Städte die Chance, mehr Wohnraum auch in hoch verdichteten gemischt genutzten Quartieren zu realisieren.

Baulücken, Brachflächen, Aufstockungen und ergänzende Bebauung – es gibt zahlreiche Möglichkeiten, Wohnungsneubau im Siedlungsbestand mit vergleichsweise geringem Aufwand zu ermöglichen. Gleichzeitig gibt es viele Entwicklungsoptionen, die aus unterschiedlichen Gründen nicht genutzt werden. Städte und Gemeinden sind gefordert, hier mehr zu tun. Auch zu diesen Handlungsbereichen bietet die Difu-Veröffentlichung Hinweise und Beispiele, wie dies besser gelingen kann. So bietet das neu eingeführte städtebauliche Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung eine Grundlage für die systematische und schnellere Aktivierung dieser Potenziale. Auch dies wird in der Difu-Handreichung anhand einer Reihe von Beispielen verdeutlicht. Wichtige Instrumente zur Schaffung von Bauland sind auch Satzungen zur Begründung von Vorkaufsrechten sowie die erweiterten Möglichkeiten der Befreiung, um städtebaulich vertretbare Wohnungsbauvorhaben zuzulassen. Last, but not least gilt auch das Baugebot als wirksames Instrument zur Schaffung von Wohnraum. Die Difu-Handreichung thematisiert daher die durch das Baulandmobilisierungsgesetz 2021 neu hinzugekommenen Gestaltungsoptionen eines Baugebots.