Wohnimmobilien: Wo sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt

Die Wohnkosten in Deutschland steigen seit Jahren – für Mieter*innen wie Käufer*innen. Für den Postbank Wohnatlas hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgerechnet, wie hoch die Einkommensanteile sind, die in einzelnen Regionen durchschnittlich für die Nettokaltmiete beziehungsweise die Kreditzahlung aufzubringen sind. Regionale Unterschiede bei Miet- und Immobilienpreisen flossen mit ein. Der jeweilige Einkommensanteil wurde auf Basis der durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie legte das HWWI einen Zinssatz von 1,6 Prozent, eine Anfangstilgung von 3 Prozent, Notargebühren von 2 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zu Grunde. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Umbauten sind nicht berücksichtigt.

Nach einer Faustformel sollte Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollen sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitäten eher an der 25 Prozent-Linie orientieren. Danach wäre 2021 in 367 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen, ergibt der Wohnatlas. Ein Jahr zuvor waren es noch 378 Kreise und Städte.

Jeder fünfte deutsche Haushalt lebt in einer der 111 Regionen, in denen weniger als 12,5 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichen, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Demgegenüber müssen Immobilieneigentümer*innen in zwölf Regionen mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen ausgeben. Darunter fallen die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Potsdam, Freiburg und Heidelberg. Spitzenreiter ist mit 46,3 Prozent allerdings der Landkreis Nordfriesland, zu dem auch die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören. Auch die bayerischen Landkreise Miesbach und Garmisch-Patenkirchen, der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Baltrum, Juist und Norderney sowie der Landkreis Vorpommern-Rügen überschreiten die 30-Prozent-Marke. Jeder vierte Haushalt lebt in einer der 60 Regionen, in denen durchschnittlich mindestens 22,5 Prozent des regional verfügbaren Einkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung aufgewendet werden müssen.

Bei den Nettokaltmieten bleibt die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München (26,8 Prozent) unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommen sie dieser in Freiburg, Heidelberg und Frankfurt mit mindestens 24 Prozent schon relativ nah. In Berlin hat sich der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 23,4 Prozent erhöht.

Einkommensbelastungen für Immobilienkäufer*innen steigen

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass der Einkommensanteil für Mietausgaben im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte stagniert. Da die Nettokaltmieten im Schnitt nicht stärker als die Einkommen anstiegen, mussten die Bürger wie im Vorjahr 14,2 Prozent des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgeben. Anders hingegen sieht es bei den Finanzierungen von Eigentumswohnungen aus. Da die Kaufpreise im Durchschnitt stärker als die Einkommen zulegten, mussten Eigentümer*innen 2021 mit 16,3 Prozent für eine 70-Quadratmeter-Wohnung einen höheren Anteil ihres Einkommens als noch im Vorjahr (14,7 Prozent) einplanen. In Großstädten und den Big 7 nebst Umland lag das Plus mit durchschnittlichen 1,8 Prozentpunkten noch darüber.

„Auch im dritten Jahr der Pandemie ist Wohneigentum weiter hoch gefragt. Die Kaufpreise stiegen im vergangenen Jahr wieder deutlich stärker als die Mietpreise“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Ein Ende des generellen Immobilienbooms sei noch nicht in Sicht, die Anzeichen dafür mehrten sich jedoch in einigen Regionen. Grunwald: „Wer sich zum Kauf entschließt, muss in der Regel höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Dazu können Inflation, höhere Energiekosten oder Pandemie-Folgen zusätzliche Ausgaben verursachen oder es kann sich die Einnahmesituation ändern. Interessent*innen sollten genau prüfen, ob sie die Finanzierung langfristig auch dann noch stemmen können, wenn sich ihre finanzielle Situation ändern sollte.“

Große Einkommensanteile für Wohneigentum in Big 7 notwendig

Die auseinanderlaufenden Preisentwicklungen bei den Nettokaltmieten und den Immobilienpreisen fallen in den Ballungsräumen besonders ins Auge: In den Big 7 geht die Schere zwischen den Einkommensbelastungen durch Mieten oder Kaufen immer weiter auf. Während der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete in den größten sieben deutschen Städten 2021 im Durchschnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7 Prozent sank, stieg die Belastung durch die Finanzierung von Wohneigentum nochmals deutlich an. 34,3 Prozent ihres verfügbaren Einkommens mussten Durchschnittskäufer*innen in den Big 7 für die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung im vergangenen Jahr im Schnitt einplanen. Im Vorjahr lag der Anteil noch bei 31,6 Prozent.

In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand flossen laut Modellrechnung in München 2021 im Schnitt 44 Prozent des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens — obwohl die Münchener über die höchsten regionalen Haushaltseinkommen unter den Big Seven verfügen. Berlin folgt mit 38,8 Prozent vor Hamburg und Frankfurt mit 36,3 Prozent und 35,6 Prozent. Den fünften Platz belegt Düsseldorf. Die Stadt am Rhein hatte im Vorjahr noch die letzte Position unter den Big 7 eingenommen. Diese besetzt jetzt Stuttgart mit 28 Prozent. Damit verbleiben einem durchschnittlichen Käufer in der baden-württembergischen Landeshauptstadt 16 Prozent mehr an Haushaltseinkommen als einem Immobilienbesitzer in der bayerischen Landeshauptstadt München nach Kauf einer 70-qm-Wohnung.

Besonders groß fielen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in München aus. Mieterinnen und Mieter mussten in der bayerischen Hauptstadt durchschnittlich rund 27 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen. Für Käufer*innen stieg der Anteil auf 44 Prozent – also 17 Prozentpunkte mehr. In Berlin und Hamburg betrugen die Abstände 15,4 und 14,8 Prozentpunkte. In Frankfurt und Düsseldorf waren es 11,6 bzw. 10,2 Prozentpunkte. In Köln und Stuttgart hingegen war der Aufschlag für einen Kauf deutlich geringer. Hier reicht der regelmäßige Einsatz von zusätzlichen 6,2 Prozent beziehungsweise 5,2 Prozent des Haushaltseinkommens gegenüber einer Mietzahlung aus, um Wohneigentum erwerben zu können.

Hier lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber der Miete

„Die HWWI-Modellrechnung zeigt aber auch, dass sich jenseits der Metropolen besonders für Käufer*innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, ein genauerer Blick lohnt. Es lassen sich weiterhin Eigentumswohnungen finden, deren Finanzierung günstiger ist als die Miete. In mehr als jeder vierten Region waren 2021 Eigentümer*innen gegenüber Mieter*innen finanziell im Vorteil“, sagt Grunwald. In 114 Landkreisen und kreisfreien Städten musste der durchschnittliche Haushalt geringere oder gleiche hohe Anteile des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter*innen für die örtliche Nettokaltmiete.

Am stärksten schlug das Pendel zugunsten des Wohnungskaufs in vielen ländlichen Gebieten Ostdeutschlands aus. Im Durchschnitt über alle Regionen des jeweiligen Bundeslandes sparten Wohnungskäufer*innen in Sachsen-Anhalt und Thüringen 2,5 Prozentpunkte ihres verfügbaren Einkommens, wenn sie kaufen statt mieten. In Sachsen beträgt die Differenz 0,8 Prozentpunkte. In Sachsen-Anhalt finden Käufer*innen in elf von 14 Regionen gute Voraussetzungen. Die Bandbreite reicht vom Jerichower Land mit einem Unterschied von 5,2 Prozentpunkten (11,4 Prozent für Miete gegenüber 6,2 Prozent für Kreditrate) bis zum Landkreis Harz mit einem Abstand von 1,7 Prozentpunkten (12,4 Prozent für Miete gegenüber 10,7 Prozent für Kreditrate) beim verfügbaren Haushaltseinkommen. Nur im Saalekreis und den beiden Großstädten Halle und Magdeburg bindet der Kauf mehr Einkommen als das Mieten. In Thüringen ist Kaufen ebenfalls nur in den Städten Jena, Erfurt und dem Weimarer Land einkommensintensiver als das Mieten. In den anderen 19 Regionen des Bundeslandes bieten sich für Käufer Einkommensvorteile in Höhe von 5 Prozentpunkten im Landkreis Hildburghausen (11,3 Prozent für Miete und 6,3 Prozent für Kreditrate) bis 0,7 Prozentpunkte in der Stadt Suhl (12,7 Prozent für Miete und 12,0 Prozent für Kreditrate).

Eigentum bedeutet Vermögensaufbau

Allerdings ist es selbstverständlich kein Ausschlusskriterium für einen Kauf, wenn die Kosten für die Kredite mehr Einkommen binden als die Miete. „Eigentümer*innen betreiben im Gegensatz zu Mieter*innen einen Vermögensaufbau. Das rechtfertigt in vielen Fällen einen Aufpreis“, sagt Postbank-Expertin Grunwald. „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.“ Nehmen Kaufinteressierte einen geringen Zuschlag für den Eigentumserwerb von höchstens fünf Prozentpunkten gegenüber der Miete in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas neben den bereits genannten 114 Regionen weitere 220 Regionen in Frage. Viele davon sind in Bayern und Baden-Württemberg, aber auch in Nordrhein-Westfalen (NRW) und Rheinland-Pfalz. Auch Großstädte sind darunter: Einen minimalen Aufschlag von 0,1 Einkommensprozentpunkten auf die Mietbelastung zahlen Käufer*innen in Dortmund (NRW), 0,2 Prozentpunkte ergeben sich für Magdeburg (Sachsen-Anhalt), Wolfsburg (Niedersachsen) und Remscheid (NRW). 0,1 Prozentpunkte Differenz ergeben sich auch für die Mittelstadt Worms (Rheinland-Pfalz) sowie die Landkreise Wesel, Kleve und Warendorf (alle in NRW), den Schwalm-Eder-Kreis (Hessen) sowie den Landkreis St. Wedel (Saarland).

Großstädte: Kaufpreisvorteile überwiegend in Nordrhein-Westfalen

Jenseits der Big Seven finden sich 14 Großstädte, in denen Käufer gegenüber Mietern einen leichten Vorteil haben. Im Vorjahr waren es noch 25. Wer in Gelsenkirchen, Herne und Bremerhaven den Schritt von der Miete ins Wohneigentum wagt, hat einen Einkommensvorteil von mindestens zwei Prozentpunkten. In Duisburg, Oberhausen und Salzgitter beträgt er durchschnittlich mehr als einen Prozentpunkt. 11 der 14 Großstädte mit Einkommensvorteilen beim Kauf gegenüber der Miete liegen in Nordrhein-Westfalen. Die weiteren sind: Hagen, Hamm, Bochum, Wuppertal, Krefeld, Mönchengladbach und Bottrop.

„Nach Kauf eines Eigenheims geringere Ausgaben als bei einer Mietzahlung zu haben, klingt verlockend. Doch eine Kaufentscheidung sollte nie nur vom Vergleich der Einkommensbelastungen abhängig gemacht werden“, sagt Grunwald. „Der Wohnatlas liefert Kaufinteressierten zwar wichtige Hinweise für die Entscheidungsfindung, es sollten jedoch möglichst viele weitere Faktoren berücksichtigt werden. Denn eine ebenso große Rolle spielt die individuelle Lebensplanung und die persönliche finanzielle Situation. Zudem ist jedes Kaufobjekt verschieden ausgestattet. Energetischer Standard, Renovierungsbedarf und Unterhaltungskosten können stark unterschiedlich sein.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet.

Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.