Logistik-Vermietungsmarkt fährt nächstes Rekordergebnis ein

Bereits der Jahresauftakt 2022 fiel außergewöhnlich dynamisch aus. Neben einem insgesamt lebhaften Anmietungsgeschehen hat allen voran eine Reihe von Großabschlüssen den Flächenumsatz auf ein bis dahin noch nicht bekanntes Niveau von 2,33 Mio. m² steigen lassen. Besonders hervorzuheben war dabei der Tesla-Neubau in Grünheide bei Berlin, der nach erfolgter endgültiger Baugenehmigung mit 327.000 m² in den Umsatz für das erste Quartal eingeflossen ist. Umso beachtlicher ist die erneute Steigerung des Flächenumsatzes um weitere 7,5 % im zweiten Quartal auf 2,50 Mio. m². Das Halbjahresergebnis von insgesamt 4,83 Mio. ² notiert damit respektable 51 % über dem langjährigen Durchschnitt. 

„Die deutschen Logistikmärkte präsentieren sich stärker denn je und dabei spielen verschiedene Faktoren eine entscheidende Rolle. Zum einen ist es der weiter wachsende E-Commerce Sektor, der für positive Anmietungsimpulse sorgt. Zum anderen ist es die Neuorganisation der Lieferketten und das sogenannte Near- oder auch Re-Shoring, das zu steigender Flächennachfrage und auch zu steigendem Flächenumsatz führt. Viele Unternehmen entscheiden sich jetzt dazu, betriebliche Produktions- und Lagerkapazitäten zurück oder auch erstmals nach Deutschland zu verlagern, um mögliche Störungen in der Lieferkette zu reduzieren und für mehr Stabilität in ihrem Produktionsprozess zu sorgen. Hier spielen ganz klar die Erfahrungen, die ihm Zuge der Corona-Pandemie bei den globalen Warenströmen gemacht wurden, sowie leider auch die Entwicklungen im Zuge des Ukraine-Konflikts eine entscheidende Rolle“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Mehrzahl der großen Logistikregionen mit Top-Ergebnissen

Die großen Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) verzeichnen mit 1,93 Mio. m² einmal mehr einen neuen Umsatzrekord, der 47 % über dem langjährigen Durchschnitt notiert. Herausragend ist dabei das Halbjahresergebnis des Berliner Marktgebiets. Mit einem Flächenumsatz von 709.000 m² erzielt der Berliner Logistikmarkt getrieben durch den Tesla-Deal
(327.000 m²) zur Jahresmitte ein Resultat, das selbst als Gesamtjahresbilanz in fast jedem der Top-Logistikmärkte ein Rekordergebnis darstellen würde. Erfreulich ist hierbei, dass auch ohne die Tesla Gigafactory mit einem Volumen von 382.000 m² eine neue Halbjahres-Benchmark für Berlin sowie auch die A-Städte insgesamt gesetzt wurde. Mit 266.000 m² Flächenumsatz ordnet sich Hamburg hinter der Bundeshauptstadt ein. Die Hansestadt verfehlt damit zwar ihr außerordentliches Rekordergebnis aus dem Vorjahr um rund 20 %, kann aber immer noch ein Resultat verbuchen, das 16 % über dem 10-Jahresdurchschnitt notiert. Obwohl der Frankfurter Markt auf ein vergleichsweise schwaches erstes Halbjahr zurückblickt, kann er sich eine Position unter den Top-3 Standorten sichern. Mit 205.000 m² bleibt die Rhein-Main-Region allerdings rund 25 % hinter ihrem langjährigen Schnitt und kann damit auch nicht an ihren Top-Wert aus dem Vorjahr anschließen (-38 %). Sehr stabil auf hohem Niveau präsentiert sich einmal mehr das Marktgeschehen in Leipzig, wo ein Flächenumsatz von 181.000 m² zum Halbjahr registriert wird (H1 2021: 187.000 m²) und damit ein Resultat 36 % über dem Durchschnitt. Zu den eindeutigen Gewinnern im laufenden Jahr gehören bisher auch die Märkte in Düsseldorf (154.000 m², +39 % gegenüber dem Vorjahr und +38 % über dem Durchschnitt), Köln (156.000 m², +5 % gegenüber H1 2021 und +44 % über dem Durchschnitt) sowie Stuttgart (155.000 m², +82 % gegenüber H1 2021 und +86 % gegenüber dem Durchschnitt). Für den Augenblick fällt das Ergebnis von München bei registrierten 106.000 m² noch unterdurchschnittlich aus. Das gute Vorjahresergebnis wurde damit um 23 % verfehlt und das Resultat notiert leicht unter dem Durchschnitt (-4 %), was vor allem dem weiter vorherrschenden Angebotsmangel geschuldet sein dürfte. 

Die drei großen Branchen auf Augenhöhe

Die Analyse des Flächenumsatzes nach Branchen unterstreicht eindrucksvoll, auf welch breitem Fundament der deutsche Logistikmarkt fußt. Fast punktgleich kommen die drei großen Branchen zum Halbjahr über die Ziellinie und haben jeweils knapp ein Drittel zum Rekordergebnis beigetragen. Sowohl Industrie/Produktion wie auch Handelsunternehmen und Logistikdienstleister kommen jeweils auf Marktanteile von gut 31 %. Alle drei Branchen verzeichnen deutlich überdurchschnittliche Halbjahresresultate und eine wesentliche Steigerung des Flächenumsatzes gegenüber dem bereits sehr starken Vorjahr. Der Flächenumsatz der Logistikdienstleister notiert 19 % über dem Vorjahresergebnis und 45 % über dem zehnjährigen Durchschnitt und bei Handelsunternehmen sind es 21 % bzw. ein Plus um 49 % im langjährigen Vergleich. Das stärkste Wachstum wird im Bereich Industrie/Produktion mit einer Steigerung von knapp 77 % zum Vorjahr registriert, so dass ein Ergebnis rund 58 % über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre zu verzeichnen ist.

Hoher Eigennutzer- und Neubauanteil unterstreichen Angebotsengpass im Bestandssegment

Zum Halbjahr notiert der Eigennutzeranteil bei knapp 33 % und ist damit gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegen. Es sind vor allem die Fertigungsstätten, die in dieses Resultat einfließen. Neben der Tesla-Ansiedlung (327.000 m²) und der Produktionsanlage des Bauelemente-Herstellers Nokera (116.000 m²) in Möckern bei Magdeburg, die beide im ersten Quartal erfasst wurden, sind es mehrere Baustarts für Flächen von Produktions-und Industrieunternehmen mit jeweils mehr als 20.000 m² im zweiten Quartal, die zu diesem Ergebnis beitragen. Als jüngste Beispiele sind hier die Flächen für die auf High-Tech Klimalösungen spezialisierte Trotec (50.000 m² in Heinsberg), für die auf Medizintechnik spezialisierte ITD (45.000 m² Fläche in Pfarrkirchen) und für den Schuhhersteller Birkenstock (32.000 m² in Pasewalk) zu nennen.

Auch der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz hat weiter auf jetzt gut 70 % zugelegt und ordnet sich damit über dem langjährigen Durchschnitt von 66 % ein: Der in vielen Logistikregionen weiter vorherrschende Angebotsmangel im Bestand ist einer der treibenden Faktoren dieser Entwicklung. Hinzu kommt, dass viele Branchen mittlerweile deutlich höhere Anforderungen an die Flächen stellen als noch vor einigen Jahren.

Mietpreisniveau weiter steigend

Die hohe Dynamik beim Anmietungsgeschehen in Kombination mit den deutlich steigenden Baukosten hat die Mieten im Verlauf der vergangenen zwölf Monate spürbar und nachhaltig steigen lassen. Im Durchschnitt ist die Spitzenmiete in den großen von BNPPRE analysierten Agglomerationsräumen um 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, die Durchschnittsmiete um 7 %. An die Spitze der teuersten Märkte hat sich München geschoben (8,00 €/m², +11 %) vor Berlin (7,50 €/m²; +4 %) und Frankfurt (7,30 €/m²; +4 %). Auf den weiteren Plätzen folgen Stuttgart (7,10 €/m², +1 %), Hamburg (6,95 €/m²; +9 %), Düsseldorf (6,90 €/m², +13 %), Köln (6,80 €/m²; +17 %) und Leipzig (4,70 €/m²; +2 %).

Auch im Quartalsvergleich tendiert das Mietpreisniveau weiter nach oben. Mit Ausnahme der in den letzten drei Monaten stabilen Mietlevel im Spitzensegment in Berlin und Stuttgart ist die Höchstmiete in allen Standorten im zweiten Quartal erneut gestiegen. Ähnlich stellt sich die Situation bei den Durchschnittsmieten dar, bei denen sich der hohe Anteil moderner- und Neubauflächen am Flächenumsatz im sich fortsetzenden Aufwärtstrend bei den Durchschnittsmieten widerspiegelt.

Perspektiven

„Der deutsche Logistikmarkt präsentiert sich trotz der aktuell herausfordernden Rahmenbedingungen sehr dynamisch. Der Markt profitiert dabei von der anhaltend positiven Entwicklung im E-Commerce Sektor, den zu beobachtenden Umstrukturierungsprozessen in der deutschen Industrie sowie der Neustrukturierung von Lieferketten. Wichtige Stichworte sind und bleiben hierbei das Near- und Re-Shoring. Angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten bleibt allerdings abzuwarten, wie sich die Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte entwickelt. Auf der Basis des sehr guten Halbjahresergebnisses und der aktuell weiter kurshaltenden deutschen Wirtschaft, dürfte die Gesamtjahresbilanz deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von rund 6,6 Mio. m² ausfallen. Beim Mietpreisniveau ist angesichts des weiter vorherrschenden Angebotsmangels insbesondere im modernen Flächensegment und der steigenden Baukosten davon auszugehen, dass sich der Aufwärtstrend weiter fortsetzt“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.

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