Schnelle Räumung kann teuer werden

Ein Rechtstreit endet in der Regel mit einem Urteil. Da aber auch Richter Fehler machen können oder ein Urteil aus anderen Gründen falsch sein kann, gibt es für die meisten Rechtsstreitigkeiten die Möglichkeit ein Urteil durch eine weitere Instanz überprüfen zu lassen. Aus diesem Grund sind Urteile in der 1. Instanz nur vorläufig vollstreckbar. Erst wenn keine Rechtsmittel mehr zulässig sind, wird das Urteil rechtskräftig. Aber was passiert, wenn aus einem erstinstanzlichen Urteil die Vollstreckung betrieben wird und dieses Urteil in 2. Instanz wieder aufgehoben wird? Besonders heikel sind die Fälle, in denen nicht aus einem Zahlungsurteil vollstreckt wird und der Betrag später einfach zurückerstattet werden kann, sondern vielmehr Fakten geschaffen wurden, die sich nicht mehr rückgängig machen lassen. Zu denken ist hier insbesondere an die Räumung einer Wohnung, die in der Regel für beide Seiten endgültige Konsequenzen hat. Denn es kann nicht erwartet werden, dass der Mieter für die Zeit zwischen dem erstinstanzlichen und dem zweitinstanzlichen Urteil nur eine vorübergehende Lösung als Wohnraum findet, so dass er gegebenenfalls in die alte Wohnung zurückkehren könnte. Meist ist bereits eine andere Wohnung angemietet, ebenso hat oftmals der Vermieter bereits mit anderen Mietern einen anderen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen.

Mit den Konsequenzen einer solchen Situation hat sich das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 1. Dezember 2020 (AZ.: 65 S 4/17) auseinander gesetzt. Auf diese Entscheidung verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) und rät zur Vorsicht bei der Vollstreckung eines noch nicht rechtskräftigen Räumungsurteils.

Denn sollte ein solches Urteil in der zweiten Instanz aufgehoben werden, ist der Vermieter, welcher bereits vollstreckt hat, gegenüber dem Mieter schadensersatz-pflichtig. Der Vermieter hat in einem solchen Fall die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage und Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist. Der Mieter ist also in einem solchen Fall so zu stellen, als ob der Schaden (die im Nachhinein als nicht rechtens festgestellte Räumung) nicht eingetreten wäre. Etwas anderes gilt nur, wenn die beiden Wohnungen nicht vergleichbar sind und die erhöhte Miete auf einem höheren Wohnwert beruht. Hier kann jedoch ein anteiliger Schadensersatz in Betracht kommen, wenn z.B. bei einer grundsätzlich vergleichbaren Wohnung zum einen der Quadratmeterpreis höher liegt und zusätzlich eine größere Fläche angemietet wurde. Bei einer Räumung aus einem nicht rechtskräftigen Titel sollte daher gut abgewogen werden, ob dieses Risiko eingegangen wird. Wenn also auch nach dem Urteil regelmäßige Mietzahlungen erfolgen, kann der Vermieter gut beraten sein, die Rechtskraft eines Räumungstitels abzuwarten.

Informationen: www.mietrecht.net