HEID: Immobilienhöchstpreise lösen Verrentungstrend aus

• Immobilienverrentung als Alternative zum Immobilienverkauf
• Marktsituation bietet günstiges Umfeld – Höchstpreise in Metropolregionen
• Komplexität des Geschäftsmodells darf nicht unterschätzt werden

Vor dem Hintergrund derzeitiger Immobilienhöchstpreise in Metropolregionen, auch durch die Corona-Krise kaum gebremst, setzt sich die Immobilienverrentung zunehmend als Geschäftsmodell durch und schafft so neue Marktimpulse. Immobilieneigentümer verkaufen dabei zwar ihre Immobilie – erhalten jedoch ein lebenslanges Wohnrecht. 

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für Wohnimmobilien im bundesdeutschen Durchschnitt allein vom 2. Quartal 2019 bis zum 2. Quartal 2020 um 6,6% an. Am stärksten verteuert haben sich dabei Eigentumswohnungen (+6,1%) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (+6,5%) in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. 

„Gerade jetzt bietet sich das Modell der Verrentung an, um Immobilienbesitzern eine lukrative Option für mehr finanzielle Sicherheit zu eröffnen. Die große Anzahl möglicher Verrentungsmodelle bildet inzwischen jedoch eine komplexe Gemengelage, die für Privatpersonen nicht leicht zu überschauen ist. Welches Modell sich im konkreten Einzelfall eignet, muss im Vorfeld sorgfältig geprüft werden“, weiß André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung.

In Kombination mit knappen Rentenzahlungen und steigenden Neben- und Instandhaltungskosten erscheint die Verrentung für immer mehr Eigentümer als sichere Alternative zum klassischen Verkauf der eigenen Immobilie. Inwieweit das zutrifft, hängt jedoch maßgeblich von dem Wert dieser Immobilie ab.  

André Heid: „Bevor man die verschiedenen Optionen abwägt, die es rund um die Themenkomplexe Immobilienverkauf und -verrentung gibt, sollte man unbedingt den tatsächlichen Marktwert der eigenen Immobilie kennen. Ein fachlich fundiertes Verkehrswertgutachten kann dies gewährleisten und damit eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Eigentümer liefern. Gleichzeitig wird eine solide Verhandlungsbasis geschaffen, die es dem Verkäufer während der Vertragserstellung ermöglicht, das bestmögliche Verkaufsergebnis zu erzielen.“

Die Verrentung eines Gebäudes dient als Lösungsansatz für Immobilieneigentümer, die ihre finanzielle Situation verbessern möchten, aber nicht gezwungen sein wollen, durch einen Verkauf aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen. Bei dem Verrentungsmodell wird die eigene Immobilie zunächst klassisch an einen Käufer veräußert. Anders als bei der üblichen Verkaufsabwicklung wird dem Verkäufer ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht zugesprochen und der Verkaufserlös in Form einer monatlichen Leibrente ausgezahlt. Die Gestaltung des Geschäftsmodells kann dabei im Einzelnen sehr unterschiedlich ausfallen.

Bei der Verrentung durch eine Zeitrente gilt der Kaufpreis im Gegensatz zum Leibrenten-Modell nach einem zuvor festgelegten Zahlungszeitraum als getilgt. Verstirbt der Verkäufer innerhalb der Rentengarantiezeit, muss die monatliche Zahlung bis Laufzeitende an die Erben entrichtet werden. Die Wahl zwischen Leib- und Zeitrente ist nur eine der zahlreichen Möglichkeiten des Verrentungsmodells. So kann der Zeitpunkt der Immobilien-Übergabe an den Käufer sowie der Beginn der Rentenzahlung individuell festgelegt und das Wohnrecht lebenslang oder zeitlich befristet erteilt werden.

Bei der Verrentung auf Nießbrauchbasis kann das gewährte Wohnrecht auch durch eine Vermietung der Immobilie wirtschaftlich genutzt werden. Durch die Kombination von Mieteinnahmen und Rentenzahlungen kann der Immobilieneigentümer zusätzlich Liquidität freisetzen.  

Das Modell des Immobilienverkaufs mit Rückanmietung sieht die Regelung des Wohnrechts in Form eines Mietvertrages vor. Dabei erhält der Verkäufer bei Vertragsabschluss eine Einmalzahlung und muss fortan unter Ausschluss künftiger Erhöhungen Miete an den Käufer entrichten. Der Kaufpreis fällt bei diesem Modell in der Regel höher aus als bei der klassischen Leibrente. 

Eine Verrentung durch Teilverkauf sieht vor, dass die Immobilie nur anteilig vom Eigentümer veräußert wird. Im Gegenzug erhält dieser ein lebenslanges Nießbrauchrecht, ist jedoch weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich und muss einen monatlichen Nießbrauchzins an den Käufer entrichten, der als stiller Teilhaber fungiert. Im Gegensatz zu den bereits genannten Verrentungsmodellen besteht in diesem Fall ein Rückkaufsrecht für Verkäufer oder Erben.