Baufinanzierungen 2019 – ein Jahr, zwei Rekorde

Kreditsummen 2019 steigen ungebremst

Ganze 320.825 Euro nehmen die Deutschen im Jahr 2019 durchschnittlich für die Erstfinanzierung ihrer eigenen Immobilie auf. Ein Jahr zuvor lag der bundesweite Durchschnitt mit 288.895 Euro noch mehr als 30.000 Euro darunter. Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg, wundert sich nicht über die Entwicklung: „Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Um die Kaufpreise finanzieren zu können, müssen Käufer immer höhere Kredite aufnehmen.“ Hinzu kommt: Je höher der Kaufpreis ist, desto tiefer muss man auch für die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklercourtage in die Tasche greifen – denn diese berechnen sich prozentual und betragen in einigen Regionen bis zu 15 Prozent.

Gerade in beliebten Städten wie Hamburg sind laut Frank Lösche Kaufpreise von 700.000 Euro für ein Einfamilienhaus nicht mehr ungewöhnlich – mit entsprechend hohen Darlehen für die Finanzierung. Grund zur Sorge seien die steigenden Darlehensbeträge allerdings nicht, solange sie solide finanziert sind. Jungen Familien rät er daher zu einer besonders langen Zinssicherheit und einer hohen Tilgung: „Aktuell sehe ich zwei Risiken: Die Zinsen können nach Auslauf der Zinsbindungsfrist deutlich höher sein als heute und es ist auch nicht ausgeschlossen, dass der Objektwert unter dem jetzigen Niveau liegt. Mit einer Zinsbindung von 20 oder 30 Jahren und einer gleichzeitig hohen anfänglichen Tilgung von mindestens 2 Prozent zahlt man das Darlehen zügig ab und reduziert das Risiko für die Anschlussfinanzierung deutlich.“ Der monatlich erscheinende Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, dass die meisten Kreditnehmer tatsächlich sicherheitsorientiert sind. Sie entscheiden sich unterm Strich für eine hohe Tilgung von knapp unter 3 Prozent sowie eine lange Zinsbindung von rund 14 Jahren.

Selbstständige nehmen die höchsten Kredite auf

Selbstständige haben es etwas schwerer bei der Immobilienfinanzierung: Ihnen stehen weniger Banken zur Auswahl, ihr Antrag durchläuft eine strengere Prüfung und manche Kreditinstitute verlangen Risikoaufschläge. Die Auswertung von Dr. Klein zeigt allerdings: Im Schnitt nehmen sie mit 416.253 Euro dennoch die höchsten Kredite auf und übertreffen damit als einzige Beschäftigungsgruppe die 400.000-Euro-Marke. Angestellte Immobilienkäufer und Bauherren nehmen mit 318.093 Euro die geringsten Darlehen auf, während Beamte im Mittelfeld liegen (321.650 Euro). Wer im öffentlichen Dienst arbeitet, hat es aufgrund des sicheren Einkommens und der garantierten Pension in der Regel einfacher bei der Beantragung des Baudarlehens.

Weniger Bauherren, mehr Käufer

Die Finanzierungssumme für einen Neubau liegt zugleich weiterhin mit Abstand am höchsten und durchbricht 2019 fast die 400.000-Euro-Grenze. Doch auch die Kreditsummen für Haus- und Wohnungskäufe steigen weiter an. Hauskäufer müssen etwa zehn Prozent tiefer in die Tasche greifen. Der Preisanstieg für Eigentumswohnung fällt mit rund 9 Prozent im Vergleich am geringsten aus. Der Anteil der Bauherren ging im Jahr 2019 leicht zurück: von rund 17 auf 16 Prozent. Etwas mehr Menschen als zuvor entschieden sich also dafür, ihre Immobilie zu kaufen, anstatt sie selbst zu bauen.

Anteil der vermieteten Immobilien auf neuem Rekordwert

Mehr als ein Fünftel der im Jahr 2019 finanzierten Immobilien erwerben die Kreditnehmer, um sie zu vermieten (21,06 Prozent). Der Anteil der Anlageimmobilien ist damit auf einen neuen Rekordwert gestiegen und liegt erstmals über 20 Prozent. Zum Vergleich: 2018 waren es noch rund 19 Prozent. Auch Frank Lösche beobachtet, dass die Nachfrage nach Anlageimmobilien in den letzten Jahren immer weiter nach oben geht. Grund für die Zunahme ist seiner Meinung nach vor allem die anhaltend lockere Geldpolitik: „Wir merken in der Beratung, wie viel Geld eigentlich gerade in Umlauf ist. Die niedrigen Zinsen machen es zunehmend schwierig, das eigene Kapital gewinnbringend anzulegen, während Kreditnehmer gleichzeitig nur wenig Zinsen für ihre Darlehen zahlen müssen. Viele nutzen daher die günstigen Finanzierungskonditionen für eine Investition in Immobilien und spekulieren auf eine gute Rendite durch Mieteinnahmen oder weiter steigende Immobilienpreise.“

Aktuelle Situation und Ausblick: Wie entwickelt sich der Baufinanzierungsmarkt?  

Frank Lösche geht nicht davon aus, dass sich die Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt durch die Corona-Pandemie entspannen wird: „Das Wort ‚Krise‘ wird uns vermutlich noch eine Zeit lang begleiten, aber die aktuelle Unsicherheit führt eher dazu, dass sich der Wunsch nach den eigenen vier Wänden noch weiter verstärkt. Zum einen steigt das Bedürfnis nach Sicherheit und Immobilien gelten nach wie vor als wertstabile Geldanlage – auch im Hinblick auf die Altersvorsorge. Zum anderen verändern sich durch die neue Lebenssituation mit Home-Office und eingeschränkten Reisemöglichkeiten auch die Anforderungen an das eigene Zuhause. Viele wünschen sich jetzt mehr Platz, ein zusätzliches Arbeitszimmer oder einen Garten.“